آشنایی با انواع تخلفات ساخت وساز غیرمجاز

تعریف تخلف ساختمانی

تخلف ساختمانی به معنی نقض قوانین و ضوابط شهرسازی، ایمنی، فنی و بهداشتی در احداث ساختمان است و ابهام در قوانین و مقررات ناظر بر ساخت و ساز از جمله علل تخلف ساختمانی است و مبنا و مستند رسیدگی به تخلفات ساختمانی در محدوده قانونی و حریم مصوب شهرها ماده صد قانون شهرداریها و تبصره های یازده گانه آن است.

مرجع و نحوه رسیدگی به تخلف ها

هرگاه تأسیسات و بناهایی برخلاف اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی مندرج در پروانه ساخته شود به تقاضای شهرداری موضوع درکمیسیون مرکب از نماینده وزارت کشور (با انتخاب وزیر کشور) و یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر (با انتخاب شورای شهر) مطرح می شود و پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام می نماید که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد پس از انقضای مدت مذکور کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای اداء توضیح شرکت می کند، ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اتخاذ کند

در مواردیکه شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید، در غیر اینصورت کمیسیون به تقاضای ذینفع رسیدگی خواهد کرد در صورتیکه تصمیم کمیسیون به قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین می نماید.

شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ نماید. هرگاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننماید شهرداری رأساً اقدام کرده و هزینه آن را طبق مقررات آئین نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد کرد.

حتما بخوانید : هزینه های ساختمان خود را محاسبه کنید

در زیر به چند نمونه از تخلفات ساختمانی اشاره میکنیم:

• بنای فاقد پروانه

به هرگونه ساخت و سازی که فاقد مجوز کتبی از شهرداری باشد بنای فاقد پروانه گفته می شود حتی اگر مراحل صدور پروانه ساختمانی و پرداخت عوارض نیز توسط مؤدی انجام گرفته باشد لیکن مبادرت به اخذ پروانه ننموده باشد و ساختمان خود را احداث نماید باز هم اطلاق بدون پروانه به آن ساختمان تسری دارد و نیز چنانچه فاقد پلاک ثبتی باشد و در آن ملک اقدام به احداث بنای غیرمجاز شده باشد با توجه به صدر قانون ماده صد و تبصره های آن اگر این بنا در محدوده و حریم شهر باشد قابل طرح در کمیسیون ماده صد می باشد و نداشتن سند مالکیت مانع رسیدگی و طرح موضوع در این کمیسیون نمی گردد.

• تخلف اضافه بنا در منطقه مسکونی و تجاری

در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی و تجاری و صنعتی و اداری کمیسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی، رأی به اخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کند شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.

به تعاریف زیر در رابطه با ساخت و ساز توجه کنید:

تعاریف مشخصات بنا

• مساحت زمین : مساحت یک قطعه زمین را می گویند (عمدتاً در سند یا صورتمجلس تفکیک قید شده است یا‌آن دسته از اراضی که ابعاد آن ها بدون اندازه و حدو حدودی بوده و مساحت در سند قید نشده ، مساحت زمین از برداشت وضع موجود محاسبه می گردد.
• مساحت زیربنا: مساحت هر طبقه از بنا را گویند.
• مساحت کل بنا: مجموع سطح طبقات یک ساختمان اعم از روی زمین یا زیرزمین.
• ضریب سطح اشغال : سطح اشغال شده در طبقه همکف یک ساختمان نسبت به کل مساحت زمین مورد نظر)طبق سند و یا مساحت وضع موجود بشرطی که بدون کسر اصلاحی کمتر از سند مالکیت باشد.).
• مساحت کل طبقات و زیرزمین: مجموع مساحت کل طبقات احداث شده (مطابق مساحت کل بنا) با احتساب مساحت زیرزمین .
• تعداد طبقات: طبقات احداث شده از روی شالوده تا پشت بام را شامل می گردد( خرپشته جزء طبقات محسوب نمی شود.
• مساحت مفید: بنای ایجاد شده و قابل استفاده بدون در نظر گرفتن راهروهای ارتباطی ، راه پله ، چاهک آسانسور ، شوت زباله نورگیرها،‌پارکینگ و انبارهای مجزا بخصوص در زیر زمین وتاسیسات و فضاهای مشاعی دیگر.
• صفر طبقه: ایجاد خرپشته یا انباری یا توسعه بنا در طبقات موجود که منجر به طبقه اضافی نشود.
• تراکم: درصد بنایی که نسبت به مساحت زمین در طبقات قابل احداث می باشد که در طرح تفصیلی برای کاربری های مختلف تعریف گردیده است. (به جز سطوح پارکینگ و مشاعات در همکف و زیرزمین ها و انباری در زیرزمین

• عدم احداث پارکینگ

در صورت عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ احداث شده و عدم امکان اصلاح آن در کمیسیون می تواند با توجه به موقعیت و نوع استفاده از فضای پارکینگ رأی به اخذ جریمه صادر کند مساحت هر پارکینگ یا احداث گردش 25 مترمربع است اگر تبدیل مجدد فضا به پارکینگ میسر باشد نمی شود رأی اخذ جریمه صادر نمود.

در صورتی که در ساختمان مسکونی پارکینگ لحاظ شود مساحت هر پارکینگ 16 مترمربع کفایت می کند. اخذ پارکینگ و یا عوارض مربوط می بایست صرفاً برای مساحت پارکینگ عمومی توسط شهرداری هزینه گردد.

• تجاوز به معابر شهر و عدم رعایت اصول فنی

در مورد تجاوز به معابر شهری مالکین موظفند درهنگام نوسازی براساس پروانه ساختمان و طرح های مصوب رعایت برهای اصلاحی را بنماید. در صورتیکه برخلاف پروانه یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد، شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده را به کمیسیون ارسال نماید.

• تخلف مهندس ناظر

مهندس ناظر ساختمان مکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسئولیت آنها احداث می شود از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبه فنی ضمیمه آن مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی نمایند. هرگاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در کمیسیون ماده صد مندرج در تبصره یک ماده صد قانون شهرداری و صدور رأی به جریمه یا تخریب ساختمان گردد، شهرداری مکلف است مراتب را به سازمان نظام مهندسی ساختمانی منعکس نماید.

راهنمای جامه مهندس ناظر

• احداث ساختمان مغایر با کاربری

شهرداری در شهرهائی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند. در صورتیکه برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود. شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری مطرح می نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه ا تخاذ تصمیم نماید.

دائر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج، طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی شود. ساختمان هایی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری معاف می باشند.

تعاریف کاربری

• کاربری زمین : نحوه استفاده زمین را براساس سلسله مراتب انواع فعالیت ها و طرحهای هادی و تفصیلی، کاربری ملک گویند.
• مسکونی : اراضی که صرفاً برای سکونت افراد با تراکم مختلف پیش بینی شده (بسیار کم = ویلایی ، زیاد = بلندمرتبه و … ).
• تجاری : اراضی که برای احداث مغازه ، پاساژ بازار در نظر گفته شود (عمده فروشی و خرده فروشی و دفاتر تجاری و ..(
• اداری : اراضی که برای احداث ادارات مختلف دولتی و خصوصی پیش بینی گردد.
• آموزشی: اراضی که برای احداث ساختمانهای مورد نیاز آموزش و پرورش تعلیم و تربیت و نیز آموزش عالی و آموزش غیرانتفاعی و آموزشی رسمی و غیررسمی و …پیش بینی می شود.
• صنعتی: اراضی که برای احداث ساختمانهای صنعتی در نظر گرفته می شود (مانند انبارها کارگاهها، کارخانجات، سردخانه ها و تعمیرگاههای بزرگ)
• کشاورزی: اراضی که (معمولاٌ‌خارج از محدوده) برای کشت و زرع پیش بینی شده و ساخت و ساز در آنجا ممنوع می باشد.
• فرهنگی و مذهبی: اراضی که برای احداث اماکن مذهبی از قبیل مسجد ، حسینیه کلیسا،کنیسه ، و … یا برای سینما و تئاتر وفرهنگسرا و… در نظر گرفته می شود.
• بهداشتی و درمانی: اراضی که برای احداث بیمارستان ، درمانگاه و سایر ساختمان هایی که در ارتباط با بهداشت و درمان شهروندان باشد.
• ورزشی : اراضی که مختص ورزش و تفریح شهروندان برای احداث فضاها و استادیوم های انواع ورزشها باشد.
• حمل و نقل : به اراضی اطلاق می گردد که برای احداث ترمینال، پایانه، فرودگاه، پارکینگ عمومی روباز و طبقاتی در نظر گرفته شوند.

تعاریف دیگر اراضی کاربری

• پست : اراضی که برای ایجاد مراکز و دفاتر پستی پیش بینی گردیده است.
• حریم: اراضی که بدلیل نیاز به فاصله ایمنی لازم است حفظ گردد و در آن بنایی ایجاد نگردد و یا مقررات خاصی رعایت شود.
• تاسیسات شهری: اراضی که در اختیار تاسیسات شهری مانند نیروگاه ، پست برق، پست گاز ، ایستگاه رادیوو تلویزیون و غیره قرار گیرد.
• نظامی : اراضی که برای احداث پادگان ها و عملیات نظامی در اختیار ارتش و نیروهای انتظامی قرار داردو یا نیاز به تامین میباشد.
• داخل طرح اجرایی : اراضی واقع در طرح های دردست اقدام..‌(که عمدتاً طرحهای شبکه گذرها و میادین می باشند )
• کلاً‌داخل طرح : اراضی که کلاً‌ در طرح واقع شوند.
• انبارها: اراضی که بعنوان بارانداز و احداث انبار اختصاص یابد.
• خدمات: اراضی با کاربری خدماتی مانند: آتش نشانی، مرکز جمع آوری زباله،تجهیزات شهری و روستایی
• فاقد کاربری : اراضی که فاقد هرگونه کاربری هستند .

• تخلف تراکم ساختمانی

تخلف تراکم اضافی اصولاً تحت عنوان تخلف از اصول شهرسازی و بعضاً از ضوابط فنی و یا بهداشتی قابل رسیدگی می باشد. شهرداری بعد از اخذ جریمه می بایست برابر تبصره 4 قانون گواهی پایان ساخت را صادر نماید. در هر مورد که شهرداری حکم صادره درباره جریمه را به اجرا گذارد آثار آن مجاز شناخته شده قسمت های اضافه بناست که قبل از آن غیر مجاز محسوب می شده است.

اعتبار رأی بقاء جریمه کمیسیون ماده 100 بر تراکم اضافه تنها تا زمانی است که آن ساختمان پا برجاست و در صورت تخریب و تجدید بنا استناد به رأی صادر شده برای ا ستفاده از تراکم مازاد در ساخت مجدد به هیچ وجه قابل قبول نمی باشد.

• عدم استحکام بنا

در صورتیکه نقصان راجع به عدم استحکام بنا از لحاظ فنی قابل رفع باشد کمیسیون رأی به رفع نقص در یک دوره زمانی تعیین شده می دهد.

اگر سازه از لحاظ فنی قابل تحکیم و مقاوم سازی نباشد و یا ذینفع در زمان تعیین شده نسبت به مقاوم سازی اقدام ننماید. رأی قلع بنا صادر و به اجراء گذاشته می شود و کمیسیون نمی تواند درچنین موردی با صدور رأی جریمه موجبات بنای ساختمان غیرمستحکم را که خطرآفرین است فراهم نماید.

در خصوص گزارش عدم استحکام بنا بین شهرداری و ذینفع اختلاف حاصل شود و یا در زمانی که مهندس ناظر گزارش شهرداری را مبنی عدم استحکام بنا قبول نداشته باشد مراتب به کارشناس دادگستری ارجاع می گردد.

حتما بخوانید :۳۸ مرحله تا پروانه ساختمان

• احداث بنا خلاف ضابطه به صورت پیشروی طولی

پیشروی طولی به معنای میزان حدود جهت احداث بنا ضربدر طول عرصه است که نسبت به سطح ساختمان معمولاً شصت به چهل است. به این معنی که می توان در 60 % طول زمین احداث بنا نمود و الباقی می بایست به عنوان فضای آزاد باز باشد اعم از با پروانه یا بدون پروانه بودن و عدم رعایت این امر تخلف محسوب می گردد.

این تخلف تحت عنوان تخلف از اصول شهرسازی و بعضاً تخلف از ضوابط فنی و یا بهداشتی در کمیسیون ماده صد قانون شهرداری قابل رسیدگی است. مطابق مقررات طرح های مصوب راجع به شهرسازی همانطور که در مناطق مختلف شهر، نوع کاربری زمین در منطقه با سایر مناطق متفاوت است ضابطه درصد سطح اشغال مصوب و تراکم ساختمان نیز تفاوت پیدا می کند.

مرجع رسیدگی به اعتراض اشخاص

در مورد آراء صادره از کمیسیون ماده صد قانون شهرداری هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف ده روز نسبت به آن رأی اعتراض نماید، مرجع رسیدگی به این کمیسیون دیگر ماده صد خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی می باشند که در صدور رأی قبلی شرکت داشته اند، رأی این کمیسیون قطعی می باشد ولی با توجه به بند 2 ماده 13 قانون دیوان عدالت اداری مصوب 25/9/85 ، رأی قطعی کمیسیون ماده صد قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری می باشد.