نحوه محاسبه هزینه ساخت آپارتمان

ساخت مسکن نیازمند متخصصین در زمینه های طراحی و اجرا است. کسانی که با ساخت‌ و ساز مسکن به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم در ارتباط اند در جریان‌اند که با افزایش جمعیت و کمبود زمین خالی، ساخت آپارتمان پر رونق‌ترین پروژه‌ در شهر است. اصولاً در میان پیمانکاران کسی موفق است که صفر تا صد آپارتمان را با حداقل هزینه و حداکثر کیفیت ارائه دهد. به همین دلیل نحوه محاسبه هزینه ساخت آپارتمان از جمله موارد اولیه است که باید پیمانکاران و سازنده‌ها به آن مسلط باشند. اگر معماران و طراحان با نحوه محاسبه هزینه ساخت آپارتمان آشنا باشند می‌توانند با توجه به بودجه در نظر گرفته‌ شده برای ساخت، اقدام به طراحی کنند.
ما در این مقاله قصد داریم به بررسی عوامل تأثیرگذار در نحوه محاسبه هزینه ساخت آپارتمان بپردازیم با ما همراه باشید:

1. موقعیت ملک
2. نوع اسکلت
3. نوع مصالح
4. تعداد واحد
5. تعداد طبقه
6. متراژ مفید و غیرمفید هر واحد

فرمول نحوه محاسبه هزینه ساخت آپارتمان

نحوه محاسبه هزینه ساخت آپارتمان به‌ صورت کلیدی:

• نوع اول نحوه محاسبه هزینه ساخت آپارتمان

با توجه به ارقام رسمی مرکز آمار هزینه تمام‌شده به ازای هر مترمربع مسکن (ساخت + هزینه پروانه و مجوزها) در تهران برابر یک‌میلیون و پانصد هزار تومان و در شهرها یک‌میلیون و دویست هزار تومان و در منطق روستایی هفت‌صد و پنجاه‌هزار تومان هست.
اکثر شرکت‌های مهندسی ساخت هر مترمربع ساختمان را از صفر تا صد یعنی از سفت‌کاری تا نازک‌کاری به‌ صورت کلیدی حدود نه‌ صد هزار تومان تا یک‌ میلیون و سیصد هزار تومان اجرا می‌کنند که با توجه به جزییات پروژه و سفارش کارفرما تغییر می‌کند.

• نوع دوم نحوه محاسبه هزینه ساخت آپارتمان

گاهی کارفرما خواهان ساخت آپارتمان را به‌صورت درصدی (حدود ۱۲ الی ۱۸ درصد هزینه‌های ساخت بابت نظارت و دستمزد مهندسی) است که نسبت به اجرای کلیدی مزایایی مثل کاهش هزینه کلی نسبت به ساخت به‌صورت کلیدی (به علت کاهش سود و دستمزد اجرا و حذف حاشیه خطر و تلورانس افزایش قیمت مصالح)، پرداخت غیر نقدی، باز بودن دست کارفرما در اعمال سلیقه در تمامی مراحل و انتخاب متریال و مصالح، کاهش و افزایش هزینه‌ها در موارد دلخواه دارد.
برای شفاف شدن نحوه محاسبه هزینه ساخت آپارتمان به مطلب زیر توجه بفرمایید:
نحوه محاسبه هزینه ساخت آپارتمان با توجه به نحوه ساخت متفاوت هست اما چیزی که معمول است و معمولاً کسانی که مشارکت در ساخت می‌کنند از فرمول زیر استفاده می‌کنند که البته به‌صورت ۱۰۰٪ درست نیست ولی قابل استناد هست.

متراژ هر طبقه (مفید و غیرمفید) * (تعداد طبقات + نصف طبقات پارکینگ) * هزینه هر مترمربع (شامل جواز + ساخت) = هزینه ساخت

تفکیک هزینه های ساخت و ساز

• زمین
• پروانه ساختمان و هزینه های شهرداری
• هزینه های بیمه، مالیات و …
• طراحی سازه و معماری
• هزین های مهندسان ناظر و سازمان نظام مهندسی
• هزینه مصالح و تجهیزات ساختمانی
• هزینه دستمزد  اکیپ های اجرایی و کارگران

هزینه ساخت مسکن در چند سال گذشته افزایش قابل توجهی داشته است. به طور مثال هزینه دریافت پروانه ساختمانی 30 درصد و هزینه بیمه تامین اجتماعی 15 درصد افزایش داشته اند. طبق گفته یکی از انبوه سازان، در حال حاضر امکان ساخت خانه کمتر از متری 1 میلیون و 200 هزار تومان با توجه به استاندارد بودن کیفیت ساخت وجود ندارد. همچنین وی اظهار میدارد انتظار سود سازندگان پس از ساخت، بیشتر از 30 درصد نیست زیرا قدرت خرید مردم امکان دریافت سود بیشتر را ممکن نمیکند. با توجه به سخنان فوق، حال به صورت جزئی تر مروری بر هزینه های ساخت یک واحد آپارتمان خواهیم داشت.

هزینه پروانه های ساختمانی

هزینه دریافت پروانه ساختمانی برای هر متر مربع خانه 240 هزار تومان، شناسنامه فنی ملک متری 1200 تومان، هزینه طراحی متری 34 هزار تومان، هزینه نظارت متری 1600 تومان، هزینه بیمه اجباری کارگران به ازای هر نفر 18 هزار تومان و هزینه تفکیک اعیانی شهرداری متری 3500 تومان است. از سوی دیگر هزینه سازمان نظام مهندسی بابت تفکیک متری 1500 تومان، هزینه‌های مجری 35 هزار تومان، بیمه تضمین کیفیت متری 3700 تومان، شهرداری برای پسماند، نوسازی و انتقال متری 2 هزار و400 تومان، شهرداری برای آتش نشانی و خدمات متری  500 تومان، حق انشعاب آب و فاضلاب و نیرورسانی متری 7500 تومان، حق انشعاب برق و خدمات مهندسی متری 14500 تومان و حق انشعاب گاز متری 2000 تومان است.

به این موارد حق مشاور املاک و 6 درصد ارزش افزوده نیز اضافه میشود. علاوه بر این موارد هزینه ژئوتکنیک متری 3000 تومان، ثبت اسناد و املاک متری 600 تومان، دفتر اسناد رسمی متری 1600 تومان و بیمه مسئولیت بدنی نیز به ازای هر متر 3500 تومان خواهد بود.

هزینه طراحی معماری و سازه

بخشی از هزینه های ساخت و ساز، هزینه هایی می باشد که برای طراحی معماری و سازه ساختمان پرداخت می شود که بخش کوچکی از هزینه ها می باشد اما می تواند تاثیر بسیار بزرگی بر روی هزینه کلی و تمام شده ساختمان و همچنین بر روی قیمت فروش واحدها بگذارد. دقت در این بخش کلید موفقیت در به سود رساندن پروژه های ساختمانی می باشد.

در بخش طراحی سازه، یک طراحی بهینه می تواند علاوه بر کاهش هزینه های مصالح ساختمانی (بتن، میلگرد و آهن آلات) باعث کاهش در هزینه دستمزد کارگران شود. مود دیگه ای که شاید اکثر سازندگان به آن توجه نمی کنند این است که با بهینه شدن طراحی سازه، ابعاد تیرها و ستون ها کاهش پیدا می کند و در نتیجه فضای مفید واحد بیشتر می شود و باعث خوش ساخت شدن واحدها و در نتیجه فروش راحت تر و با قیمت بالاتر شود.

دستمزد کارگران

هزینه کارگران از موارد مهم ساخت و ساز است. به طور میانگین هزینه کارگران، بین 30 تا 35 درصد از نرخ نهایی هر مترمربع ساختمان را در برمیگیرد و به همین دلیل در قیمت نهایی یک خانه تاثیر قابل توجهی خواهد گذاشت.

هزینه مصالح ساختمانی

بخش عمده ای از هزینه های ساخت و ساز، هزینه تهیه و خرید مصالح و تجهیزات ساختمانی می باشد که اطلاع از آخرین نرخ مصالح و تجهیزات باعث می شود بتوانید برآورد دقیقی از این هزینه ها داشته باشید. مورد بعدی که در این بخش می تواند کمک بسزایی داشته باشد خرید این مصالح و تجهیزات از شرکت هایی می باشد که دست اول باشند و این مصالح ساختمانی را بتوانند با کمترین قیمت به دست مصرف کننده برسانند.

از اینجا می توانید قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی را ببینید.

هزینه سفت کاری

در شهرستان ها هزینه هر متر سفت کاری سقف و ستون 260-280 هزار تومان، هر متر تیغه چینی با مصالح 50 هزار تومان و هر متر شیب بندی با مصالح 11 هزار تومان است. برای محاسبه این هزینه ها در تهران کافیست 15 تا 20 درصد به مبالغ فوق اضافه کنید. لازم به ذکر است هزینه نازک کاری به علت استفاده از متریال های مختلف، متفاوت خواهد بود.

احداث فونداسیون

هزینه قالب بندی و فونداسیون در سالهای گذشته افزایش قیمت زیادی داشته است. در حال حاضر قیمت هر متر قالب بندی 20-30 هزار تومان،قالب بندی در ستون 40 هزار تومان، در دیوار برشی با توجه به ارتفاع دیوار از 40 هزار تومان به بالا و قالب بندی زیر سقف 50 هزار تومان است. دستمزد آرماتوربندی به ازای هرکیلو تا قطر 16 حدود 350 هزار تومان، قطر 16 تا 22 حدود 300 هزار تومان و بالاتر از قطر 22 حدود 250 هزار تومان است. همچنین اجرای هر متر مربع تیرچه بلوک کامل حداقل 37 هزار تومان است.

آیا آغاز کردن پروژه‏ای ساختمانی منطقی است؟

به نقل از پول نیوز که در مورد بازار مسکن و شرایط آن از مشاوران املاک پرسیده است، عده‎ای شرایط را بد توصیف کردند و در رکود دانستند. اما گروه دوم نسبت به شرایط بازار مسکن خوشبین بوده و شرایط بازار را بهتر از گذشته توصیف کردند.

با توجه به شرایط بازار و پیش‎بینی‎هایی صورت گرفته، همچنین از سازندگان مسکن پرسیده شد که آیا شرایط را برای آغاز پروژه‎های مسکونی مناسب می‏دانند یا خیر، که با پاسخ‎های متنوعی مواجه شدیم؛ گروه اول معتقد بودند اگر پولی که در این بخش سرمایه ‏گذاری می‎شود در بانک قرار بگیرد سود بیشتری را برای سرمایه‎گذار به‎همراه خواهد داشت(که گروهی نیز با همین استدلال می‏گویند اگر سودبانکی پایین بیاید بازار مسکن وضعیت بهتری پیدا خواهد کرد) زیرا وقتی شما ساختمانی را می‏سازید که به‎سرعت تبدیل به پول نمی‎شود، سرمایه شما به کناری افتاده و درواقع شما متحمل ضرر می‎شوید.

تفکر دوم برای ساخت و ساز

گروه دوم اما به شرایط خوشبین بوده و بدترین حالت سود را برای سرمایه‏ گذاری در این حوزه ۳۰ تا ۴۰ درصد می‏ دانند و از گروهی از سازندگان صحبت به میان می‎آورند که روی داشتن سودی ۲۰۰درصدی حساب باز کرده اند.

عده‎ای نیز ساخت و ساز را امری سودآور دانستند که اگر شما قصد فروختن واحدهایتان را نداشته باشید می‎توانید آن‎ها را اجاره بدهید که باز هم سود خواهید کرد. در هر صورت شما چه بخواهید بفروشید و چه بخواهید اجاره دهید سود می‌کنید.

موردی که ساختمان سازی را تبدیل به امری سود آور یا ضرر ده می کند زمین است. اگر زمین در متراژ بالا باشد که بتوانید براساس طرح تفصیلی، ساختمانی با طبقات بالاتری بسازید، ۳۰ تا ۴۰ درصد سود را می‎توان از این سرمایه‏ گذاری انتظار داشت که طرح تفصیلی و تراکم گرفتن شامل آیتم‎هایی چون عرض گذر کوچه، خیابان، متراژ زمین، موقعیت زمین و… می‎شود. بخش دیگری از سودآوری مربوط به این است که آپارتمان ساخته شده دارای امکانات مناسب و ایده‏ آل برای به فروش رسیدن باشد.