طرح تفصیلی تهران و دانستنی های آن

عبارت از طرحی است که بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهری و نحوه استفاده از زمین­های شهری در سطح محلات مختف شهر، موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آن­ها وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور، میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری، اولویت­های مربوط به مناطق و بهسازی، نوسازی، توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت تمامی عوامل مختلف شهری در آن تعیین و نقشه­ ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می­شود.

بررسی و تصویب طرح­های تفصیلی شهری و تغییرات آن­ها در هر استان یا فرمانداری رییس شورای اسلامی شهرستان، شهردار، نمایندگان سازمان میراث فرهنگی، مسکن و شهرسازی و نماینده مهندسی مشاور تهیه کننده طرح، انجام می­شود. آن قسمت از نقشه ­های تفصیلی که به تصویب انجمن شهر (شورای اسلامی شهر) برسد، برای شهرداری لازم اجرا خواهد بود.

طرح‌های تفصیلی شهری مهم‌ترین ابزار ساماندهی نظام‌مند کالبدی شهرها، محسوب می‌شود.

طرح تفصیلی در حقیقت، تنظیم برنامه‌های مفصل و انجام اقدامات جزیی در مناطق و محلات شهری و طراحی آن‌ها است. در طرح تفصیلی، خدمات و فضاهای شهری با مشخص کردن جزییات قابل اجرا تعیین می شود. با استفاده از این طرح‌ها می‌توان برنامه‌های مشخص بخش عمومی را تعیین کرد و این برنامه‌ها را کم‌کم و برحسب اولویت در برنامه‌ریزی اجرایی سالیانه شهرداری منعکس کرد.

در واقع طرح تفصیلی، طرحی است که بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهری و نحوه استفاده از زمین‌های شهری در سطح محلات مختلف شهر، موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آن‌ها وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور، میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری، اولویت‌های مربوط به مناطق و بهسازی، نوسازی، توسعه و رفع مشکلات شهری و موقعیت تمامی عوامل مختلف شهری در آن تعیین و نقشه‌ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می‌شود.

طرح تفصیلی طرحی جدا از طرح جامع شهری نیست و در واقع بخشی از آن محسوب می شود، اما محتوای طرح تفصیلی با طرح جامع، در جزییات تفاوت دارد. آنچه در طرح جامع به طور کلی آمده، در طرح محتوای طرح تفصیلی با توجه به تعریفی که در قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن شده، به‌طور جزیی مشخص می‌شود.

در واقع محتوای طرح تفصیلی عبارت است از نقشه‌های کاربری اراضی، شبکه‌های ارتباطی، مساحت‌ها، سرانه‌ها، معیارها و ضوابط دقیق و اجرایی طرح جامع شهر که پیش از تهیه طرح تفصیلی تهیه شده و به تصویب مراجع رسمی رسیده است.

ضرورت تهیه طرح تفصیلی: 

برای این ‌که بتوان خطوط کلی طرح جامع را به طرح‌های دقیق قابل اجرا تبدیل کرد، از طرح‌های تفصیلی استفاده می شود. زیرا طرح های جامع، شامل مسایل و راهنمایی‌ها و خط‌ مشی‌های کلی است و به جزییات نمی پردازد. بنابراین، طرح تفصیلی، متعاقب طرح جامع شهری و به منظور انجام برنامه‌های اجرایی تصویب شده، در این طرح صورت می‌گیرد.

به این ترتیب، ماهیت غیر قابل اجرای طرح های فرادست، تهیه طرح‌های تفصیلی را ضروری می‌کند، زیرا طرح تفصیلی عرصه‌ای است که در آن، طرح جامع به منصه عمل و اجرا نزدیک‌تر می شود؛ وضعیت اراضی و مالکیت روشن‌تر شده، ساز و کار مدیریت شهری برای کنترل و نظارت بر فضاهای شهری و کاربری اراضی تکمیل می شود.

به طور کلی، منظور از تهیه طرح تفصیلی، عملی کردن اصول و اهداف طرح جامع شهر برای بهتر کردن و ارتقاء کیفیت محیط، رفع کمبودها، ساماندهی محلات و افزایش توان نظارتی ساز و کار مدیریت شهری است

مراحل تصویب طرح تفصیلی: 

طبق قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، تصویب طرح جامع از وظایف و اختیارات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است، البته این طرح پس از ارایه پیشنهاد شهردار به شورای اسلامی شهر و تصویب آن در شورای شهر و بررسی در کارگروه های تخصصی مربوط به شورای عالی شهرسازی ارایه شده و پس از تصویب به شهرداری ابلاغ می‌شود. پس از تصویب، طرح تفصیلی برای شهرداری همانند قانون اساسی برای یک کشور است که عدول از آن تخلف محسوب می‌شود.

سازمان تهیه کننده طرح تفصیلی بر پایه قانون تغییر نام، وزارت راه و شهرسازی است، اما این وظیفه در عمل به شهرداری‌ها محول شده است.

قرارداد تهیه طرح تفصیلی با مشاور توسط سازمان های راه و شهرسازی منعقد می شود و وظیفه تصویب آن بر عهده کمیسیون ماده پنج شورای عالی شهرسازی و معماری است.

بر اساس تبصره ۱ ماده ۲۳ قانون نوسازی و عمران شهری (۱۳۴۷)، شهرداری ها مکلفند پس از تهیه و تصویب نقشه جامع شهر، حداکثر ظرف دو سال نقشه‌ای تفصیلی را تهیه کنند، اما تهیه رسمی طرح های تفصیلی مصادف با قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران (۱۳۵۱) است.

انواع طرح های تفصیلی عبارتند از:

طرح تفصیلی پایه ( مکمل طرح جامع شهر)

طرح تفصیلی موضعی جهت نوسازی و بهسازی بافت های موجود و توسعه های جدید شهر

طرح تفصیلی موضوعی برای موضوعات خاص (شبکه حمل و نقل ، تأسیسات و …).

کارشناسان شهری معتقدند یکی از مهم ترین نقاط ضعف عملکرد دوره گذشته مدیریت شهری عقب ماندگی از اهداف و افق پیش بینی شده در اسناد فرادست شهری است. در این راستا نیز مهم‌ترین سنجه بررسی میزان موفقیت یا عدم موفقیت در حوزه معماری و شهرسازی، را بررسی میزان موفقیت طرح جامع و تفصیلی کلانشهر تهران می‌دانند.

طرح جامع جدید شهر تهران در سه سطح؛ طرح جامع شهر تهران – که چشم‌انداز و الگوی کلی توسعه شهر را تعیین می‌کند – (مصوب ۲۱ آبان‌ماه ۱۳۸۶)، طرح تفصیلی شهر تهران – که ملاک عمل برای استفاده از اراضی و ساخت‌و‌ساز است – (مصوب ۳۰ فروردین‌ماه ۱۳۹۰) و طرح‌های توسعه شهری تهران، شامل برنامه‌ها و طرح‌های موضعی و موضوعی – که پس از طرح‌های جامع و تفصیلی به‌عنوان اسناد پایه‌ای و مبنا برای ساماندهی توسعه و عمران شهری تهران و برنامه عملیاتی آن محسوب می‌شود – به تصویب رسیده است.

به گزاش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، کارشناسان شهری معتقدند نحوه اجرای اسناد فرادست شهری از چند زاویه مورد نقد قرار دارد. ورود به مباحث جدید طرح‌های توسعه شهری صرفا به‌صورت شکلی و بدون توجه به فقدان زیرساخت‌های لازم اجتماعی، حقوقی، اقتصادی و… انجام شده است. همزمانی تهیه طرح جامع و طرح تفصیلی شهر تهران، تهیه طرح تفصیلی در دو مقیاس یک ده هزارم و یک دو هزارم و عدم‌تطابق آنها با یکدیگر، عدم استفاده از متخصصان معاونت شهرسازی و معماری در فرآیند راهبری و تحویل‌گیری طرح تفصیلی، عدم‌تعیین تکلیف بسیاری از مباحث شهرسازی در ضوابط و مقررات و ارجاع آنها به تهیه طرح‌های ویژه و تعدد مهندسین مشاور تهیه‌کننده طرح و نبود مشاور مادر مهم ترین اشکالات اجرایی طرح جامع و تفصیلی شهر تهران طی دوره اخیر مدیریت شهری بوده‌اند.

اگرچه در دوره گذشته مدیریت شهری سعی داشت از طریق پایش‌های دوره‌ای برخی اشکالات اجرایی طرح را رفع کند اما در عمل آنچه محقق شده فقط مختص اصلاح ضعف‌ها و ایرادات وضع موجود طرح بوده است و به ارتباط طرح جامع و خطوط قرمز آن همچون ظرفیت جمعیت‌پذیری، تغییر تراکم و سطح اشغال‌ها نسبت به طرح و تبعات کیفی بارگذاری‌ها، استقرار عملکردهای نامتجانس در معابر اصلی و فرعی توجه نشده است. مهم‌تر از آن، مرجع تشخیص عدول از طرح جامع نیز مشخص نیست و به‌رغم اینکه رصدخانه شهر تهران به‌عنوان ابزاری برای کنترل طرح تفصیلی معرفی شده بود، اما این مرکز به این رسالت پاسخی نداده است.

از این گذشته به‌رغم سند مصوب طرح جامع مبنی‌بر «پایش تحولات شهر طی فرآیندی مستمر و پویا» که طی آن باید میزان بارگذاری کالبدی و سقف جمعیت‌پذیری شهر و همچنین ضوابط و مقررات طرح (به‌منظور پیشگیری از مغایرت‌های احتمالی) مورد بررسی دائمی قرار گیرد تا نهایتا اصلاحات احتمالی در جهت حفظ اصول مذکور به مراجع ذی‌صلاح ارجاع شود، موارد نیازمند اصلاح در لایه‌های طرح تفصیلی، عمدتا مبتنی‌بر درخواست موردی شهرداری مناطق ۲۲ گانه مدنظر قرار گرفته و در واقع در فرآیند مذکور نگاه از پایین به بالا حاکم بوده است.

برای بررسی نحوه‌ عملکرد طرح جامع جدید شهر تهران می‌توان از نظرگاه کلان، وضعیت جمعیت‌پذیری شهر را مورد توجه قرار داد؛ اگرچه جمعیت پیشنهادی طرح جامع شهر تهران برای افق ۱۴۰۵ معادل ۵/ ۱۰ میلیون نفر تعیین شده بود، اما در حال حاضر بررسی‌ها بر مبنای بالغ‌بر ۷۰۰ هزار واحد آپارتمانی اضافه شده به شهر تهران از سال ۱۳۸۶ نشان می‌دهد از زمان تصویب طرح جامع تاکنون ۲/ ۱ میلیون نفر ظرفیت به شهر تهران اضافه شده است که با توجه به جمعیت ۹/ ۷ میلیون نفری شهر تهران در سال ۱۳۸۵، می‌توان گفت سقف جمعیت‌پذیری شهری تهران به حدود ۱۰ میلیون نفر رسیده و بنابراین در مقایسه با جمعیت افق طرح جامع ظرفیت باقیمانده تا ۸ سال آینده حدود ۵۰۰ هزار نفر (معادل تقریبا ۱۶۵ هزار واحد مسکونی) است.

نحوه توزیع سقف جمعیت‌پذیری در مناطق حاکی از آن است که این سقف در برخی از مناطق نسبت به جمعیت برآوردشده، تکمیل شده یا از آن فراتر رفته است. دلیل عمده افزایش سکونت‌پذیری نقشه‌های طرح تفصیلی نسبت به برآورد اولیه، مصوبه مورخ نهم اردیبهشت ماه ۹۱ شورای‌عالی شهرسازی و معماری درخصوص تغییر پهنه‌ها و… و ضوابط تشویقی تراکمی همچون افزایش تعداد طبقات در قطعات با ۳ برابر و ۵ برابر وسعت، ‌تفاوت اندازه قطعات در شمال و جنوب محور انقلاب و… است.

بررسی وضعیت تحقق کاربری‌های تثبیت‌شده در دو لایه (Landuse) و (PEP) شهر تهران نیز نشان می‌دهد قریب به ۲ هزار و ۹۰۰ هکتار (۲۱ درصد) از ۱۴ هزار هکتار کاربری خدمات تثبیت‌شده در طرح تفصیلی تحقق‌نیافته که بیشترین آن در لایه EPE به ترتیب مربوط به تفریحی و گردشگری با ۶۱ درصد، پارکینگ با ۵۲ درصد، فضای سبز با ۲۷ درصد و تجهیزات شهری ۲۰ درصد است.

بررسی وضعیت اختلاف تعداد طبقات پروانه‌های صادرشده نسبت به طبقات مجاز طرح تفصیلی نیز حاکی از آن است که از حدود ۶۶ هزار پروانه ساختمانی از زمان ابلاغ طرح تفصیلی (ابتدای سال ۱۳۹۱) تا نیمه اول سال ۱۳۹۵ در زیرپهنه‌های مسکونی تعداد طبقات قریب به ۷۷ درصد پروانه‌های صادرشده، طبق حداکثر تعداد طبقات‌ تعیین‌شده در ضوابط و مقررات طرح تفصیلی است.

سهم عمده اختلاف تعداد طبقات در پروانه‌های صادرشده با تعداد طبقات مجاز معادل یک طبقه است که حدود ۲۰ درصد قطعات را شامل می‌شود و حدود ۲ درصد قطعات نیز معادل دو طبقه با حداکثر تعداد طبقات تعیین شده اختلاف دارند. همچنین بررسی کیفی وضعیت تعداد طبقات در پروانه‌های صادرشده نشان می‌دهد بیشترین اختلاف طبقات در دسته‌های سه طبقه به چهار طبقه (۹/ ۱۰ درصد) و چهار طبقه به پنج طبقه (۴/ ۷ درصد) وجود داشته که عمدتا نیز در بافت‌های فرسوده و ناپایدار شهر تهران قرار دارند.

در حوزه بلندمرتبه‌سازی براساس اطلاعات تعداد ساختمان‌ها یا مجموعه‌های بلندمرتبه حال حاضر شهر تهران برابر ۷۶۵ ساختمان است که ۶۳ درصد آنها شامل ۴۷۶ ساختمان (۲۸۱ مورد دارای پروانه و ۱۹۵ مورد فاقد پروانه) پیش از سال ۱۳۸۵، ۲۱ درصد شامل ۱۶۳ ساختمان بین سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۱ و ۱۶ درصد مابقی شامل ۱۲۶ ساختمان بعد از سال ۱۳۹۱ ساخته شده‌اند. لازم به ذکر است از میان وسعت ۴/ ۵۵۰۵ هکتاری اراضی ذخیره‌ نوسازی شهر تهران (پس از پایش) ۸/ ۶۰۹ هکتار ساخته شده و ۳/ ۲۰ هکتار نیز به‌عنوان پارک تجهیز شده و لذا وسعت اراضی ذخیره نوسازی موجود شهر تهران در حال حاضر به ۳/ ۴۸۷۵ کاهش یافته است.