قوانین ساخت و ساز شهری :

بخش دوازدهم : نحوه ی استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه ی فعالیت (S)

قسمت دوم

این پهنه ، قسمت هایی از شهر است که که وجه غالب آن کار و فعالیت بوده و سهم سکونت در آن بسیار محدود و تابع نظم عمومی این پهنه و فضاهای کار و فعالیت است . تعیین و تدقیق این پهنه در محدوده ی شهر برای متمایز کردن پهنه های کار و فعالیت از سایر پهنه ها به ویژه سکونت است تا ضمن ارتقای کیفیت محیط شهری رونق فعالیت در فضاهای شهری میسر شود . این پهنه در عرصه های بسیار متراکم فعالیت با دسترس های ضعیف و استقرارهای خطی و پراکنده محدود شده و در مراکز جدید و پهنه های مستعد و رو به توسعه ی شهری با دسترسی های مناسب به معابر اصلی ، خطوط و ایستگاه های اصلی مترو گسترش یافته است .

این پهنه به تفکیک زمینه های فعالیت ، از زیر پهنه های متمایز تجاری ، خدماتی ، اداری و صنعتی و یا اختلاطی از این فعالیت ها در مقیاس عملکردی محلی ، ناحیه ای ، منطقه ای ، شهری و فراشهری تشکیل شده و عرصه ی اصلی استقرار و بارگذاری مناسب فعالیت برای جلوگیری از تداخل نامناسب کاربری ها ، ارتقای کیفیت محیط شهری ، و در جهت رونق فعالیت فعالیت های سازگار با محیط زندگی ساکنین شهر هران است . سکونت در پهنه ی فعالیت ، با توجه به نظم عمومی فضاهای کار و فعالیت ، معطوف به تثبیت سکونت موجود در فضاهای سنتی فعالیت ( مانند بازار ) و ساماندهی سکونت موجود در فضاهای فعالیت به شیوه ای مناسب و توامان برای سرزنده ماندن شبانه روز فضاهای فعالیت مدرن ( مانند مراکز و پردیس های شهری ) است .

عرصه های فعالیت در شهر تهران با استفاده از محدوده های مستعد توسعه و تبدیل کاربری های ناهم سنخ ، نامناسب و ناسازگار با محیط شهری ( مانند کاربری های نظامی ، انبارهای متروکه ، صنایع مزاحم و غیره ) گسترش و توسعه یافته و در عرصه های خاص مانند بافت های متراکم با دسترسی های ضعیف و استقرار های خطی و پراکنده ، محدود شده است .

پهنه ی کلان فعالیت (S) ، شامل سه پهنه ی اصلی با کد یک رقمی ( S2 ، S1 و S3 ) ، هفت پهنه با کد دو رقمی شامل : بازار ( تجاری ، خدماتی و فرهنگی ) (S11) ، محورها و گستره های تجاری ، اداری و خدمات (S12) ، گستره ها و مراکز تجاری ، اداری و خدمات (S21) ، گستره ها و مراکز تجاری ، اداری و خدمات ( با غلبه ی فرهنگی ) (S22) ، صنعت (S31) ، گستره و محور کارگاهی – تولیدی (S32) و بالاخره خدمات صنعتی و فنی (S33) است که با توجه به مقیاس و نوع عملکرد و عوامل مختلف کالبدی از جمله تراکم ، سطح اشغال و تعداد طبقات در 19 زیر پهنه با کد سه رقمی و به شرح جدول شماره ی (2-5) طبقه بندی شده اند . ضوابط و مقررات استفاده از اراضی در زیر پهنه های فعالیت به قرار زیر است :

1-3 : ویژگی های کالبدی و نحوه ی ساخت و ساز در پهنه ی فعالیت شامل میزان تراکم ، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز ساختمانی در جدول شماره ی (2-5) این سند ارائه شده و لازم الاجرا است .

2-3 : در تمامی زیر پهنه های فعالیت تعداد طبقات مجاز و تراکم مجاز ساختمانی در جدول شماره ی (2-5) از همکف به بالا ، محاسبه میشود .

3-3 :عقب نشینی توده ی ساختمان و تورفتگی در طبقه ی همکف با آزادسازی فضا برای تردد ، تجمع و مکث عابران پیاده در محورهای فعالیت زیر پهنه های (s1) و (s2) ، به میزان حداقل 3 متر الزامی است . بدیهی است فضای حاصل از عقب نشینی توده ی ساختمانی ، تحت مالکیت صاحب ملک بوده ولی مالک مکلف است موجبات استفاده عمومی از این فضاها را فراهم سازد .

تبصره : در مواردی که عقب نشینی به دلایل فنی به تشخیص شورای معماری منطقه ، امکانپذیر نیست ، صدور پروانه بدون عقب نشینی بلامانع است .

4-3 : در برخی از زیرپهنه های فعالیت (S) ، شامل S212 ، S211 ، S123 ، S122 ، S121 و S213 ، ایجاد پیلوتی در جوار معبر اصلی ممنوع و حداکثر ارتفاع مفید ساختمان در طبقه ی همکف و اول برای واحدهای تجاری با نیم طبقه ، حداکثر 5/6 متر و در زیر زمین ، همکف و طبقه ی اول ( بدون نیم طبقه ) برای واحدهای تجاری حداکثر 5/4 متر مجاز است . احداث نیم طبقه در واحدهای تجاری در طبقات دوم به بالا ممنوع است .

5-3 : عملکرد یا کاربری تجاری در این پهنه ، شامل کلیه ی واحدهای تجاری ( مغازه ها و صنوف ) ، فروشگاه های بزرگ ، پاساژ ها ، دفاتر تجاری ، شعب بانکها ، بنگاه ها و شرکت هایی است که طبق قانون تجارت و مشابه آن اداره میگردند .

تبصره : شهرداری تهران مکلف به تعیین عملکردهای مجاز به استقرار در کلیه ی زیر پهنه های استفاده از راضی ظرف مدت دو سال است تا پس از تصویب در مراجع اداری صلاحیت ، مبنای استقرار فعالیت در پهنه ها شود .

6-3 : در تمامی زیر پهنه های فعالیت ، در صورتی که مساحت ملک به حد نصاب اندازه ی قطعه نرسد یا عرض گذر مجاور آن کمتر از حداقل های پیش بینی شده در جدول شماره ی (2-5) باشد حداکثر تعداد طبقات مجاز ساختمان یک طبقه با تراکم متناظر کاهش می یابد . در صورتی که ملکی هم از لحاظ حداقل اندازه ی قطعه و هم از لحاظ عرض کمتر از حداقل های تعیین شده در جدول باشد حداکثر تعداد طبقات 2 طبقه با تراکم متناظر کاهش می یابد مشروط براینکه پس از کاهش طبقات ، تعداد طبقات باقی مانده روی زمین به استثنای زیر پهنه های صنعتی – کارگاهی (S3) ، در اراضی با وسعت 300 مترمربع و بیشتر ، کمتر از 3 طبقه نباشد . در زیر پهنه ی S212 ، احداث بنا در چارچوب ضوابط زیر پهنه ی مذکور منوط به ارائه ی طرح توجیهی مربوطه و تایید معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران است .

تبصره : در کلیه زیر پهنه های فعالیت به استثنای زیر پهنه ی S124 ، در صورتی که اندازه ی قطعه ، پس از اصلاح کمتر از 300 متر مربع ، احداث صرفا یک طبقه برای فعالیت ، با 80 درصد سطح اشغال ، پس از رعایت اصلاحی و با تامین پارکینگ و رعایت حقوق قطعات همجوار با تایید شهرداری منطقه مجاز است . در هر حال عرض گذر نباید از 6 متر کمتر باشد .

7-3 : احداث بناهای بلند مرتبه در زیر پهنه ی S125، S121 ، S211 ، با رعایت ضوابط مربوطه طبق جدول شماره ی (2-5) و حفظ سیما و منظر شهری ، پس از تهیه و تصویب ضوابط طرح بلند مرتبه سازی در کمیسیون ماده ی 5 شهر تهران و با ارائه ی گزارش توجیهی و نقشه های طرح اولیه و سه بعدی پروژه ، پس از تایید معاونت شهرسازی و معماری بلامانع است .

تبصره : تا زمان تصویب ضوابط بلند مرتبه سازی ، احداث بناهای بلند مرتبه ( 12 طبقه و بیشتر ) در سطح شهر تهران به صورت موردی و صرفا با تصویب کمیسیون ماده ی 5 مجاز است .

8-3 : در کلیه ی قطعات زیر پهنه ی S222 نقشه های طرح تفصیلی ، تهیه ی طرح های موضعی ویژه و تامین فضای سبز و باز ، در حداقل 50 درصد سطح زمین الزامی است .

9-3 : در زیر پهنه های S321 و S322 ، احداث فضاهای مسکونی پشتیبان صنعت ( مهمان پذیر ، پانسیون ، استراحتگاه نخصوص کارکنان ) مشروط به عدم دسترسی مستقل و در حد نیاز مجموعه های صنعتی ، حداکثر در دو طبقه مجاز است .

تبصره : صدور پروانه با کاربری مسکونی در پهنه ی S ، برای معدود پلاک هایی که از قبل مسکونی با پروانه یا پایان کار بوده اند ، در حد تراکم موجود ( حقوق مکتسبه ) مجاز است .

10-3 : نوع بهره برداری ، نحوه بارگذاری ، سطح اشغال و تعداد طبقات بناهای بلند مرتبه در زیر پهنه ی S125 ، براساس ضوابط مصوب بلند مرتبه سازی در کمیسیون ماده ی 5 شهر تهران و با ارائه ی گزارش توجیهی مربوطه به پیشنهاد شهرداری منطقه و تائید معاونت شهرسازی و معماری شهر تهران بلامانع خواهد بود . تا زمان تصویب ضوابط بلند مرتبه سازی ، احداث بناهای بلند مرتبه ( 12 طبقه و بیشتر ) در سطح شهر تهران به صورت موردی و صرفا با تصویب کمیسیون ماده ی 5 مجاز است .

11-3 : احداث بنا در قطعات تخصیص یافته به صنعت در پهنه ی S31 براساس طرح ویژه ، پس از دریافت موافقت های اصولی مربوطه از دستگاه های مربوطه ( وزارت صنایع و سازمان حفاظت محیط زیست ) و ضمن رعایت حداقل بیست درصد فضای سبز و باز عمومی و تایید معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران مجاز است .

تبصره : در کلیه ی زیر پهنه های S12 و S2 و S3 ، تخصیص 20 درصد از عرصه ی هر پلاک به فضای سبز الزامی است .

12-3 : ارتفاع مجاز ساخت و ساز در زیر پهنه های S322 ، S312، S332 ، حداکثر 10 متر و در زیر پهنه های S321 و S331 ، حداکثر 12 متر است .

13-3 : برای ساخت و ساز در کلیه ی پلاک هایی که در زیر پهنه های S125 ، S121 و S211 و S212 قرار گرفته اند ، تدوین و تصویب دستورالعمل طراحی شهری توسط معاونت شهرسازی و معماری الزامی است . همچنین تهیه ی طرح توجیهی سه بعدی برای پلاک هایی با وسعت بیش از سه هزار متر مربع و فضاهای پیرامونی آن ( حداقل در یک بلوک شهری ) ، با پیشنهاد اولیه ی شهرداری منطقه و سپس تایید و ابلاغ نهایی طرح توسط معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران ، الزامی است .

14-3 : در کلیهی زیر پهنه های فعالیت برای قطعات شمالی محورهای شرقی – غربی که توده ی ساختمانی آنها در شمال قطعه شکل گرفته ، حیاط و فضای باز مجاور معبر باید از بدنه یا جداره ی نرم و شفاف و قابل مشاهده ( دیوار کوتاه با ارتفاع بین 50 تا 80 سانتی متر همراه با نرده ، درختکاری و غیره ) برخوردار بوده و فاقد دیوار باشد .

15-3 : در کلیه ی زیر پهنه های فعالیت که دارای طرح های موضعی است ، تفکیک اراضی و املاک تا زمان تهیه و تصویب طرح ویژه ی مربوطه ممنوع بوده و پس از آن نیز صرفا در چارچوب ضوابط طرح موضعی مصوب است . همچنین تا زمان تهیه و تصویب طرح های مذکور چنانچه مالک قطعه ای تقاضای پروانه مسکونی داشته باشد ، در چارچوب قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری برای امر مسکن به شرکت های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی و آیین نامه ی اجرایی آن در قطعات با مساحت کمتر از 300 متر مربع صرفا با سطح اشغال 50 درصد و تراکم ساختمانی 100 درصد در 2 طبقه روی زیر زمین و حداکثر تا سقف 200 مترمربع زیر بنای مفید و در سایر اراضی صرفا با سطح اشال 40 درصد و تراکم ساختمانی 120 درصد در 3 طبقه ی زیر زمین و حداکثر تا سقف 300 مترمربع زیربنای مفید مجاز است .

16-3 : در کلیه ی زیر پهنه های فعالیت ، استفاده از حداکثر تراکم ساختمانی مجاز منوط به تامین کلیه ی پارکینگ های مورد نیاز است . صدور پروانه و گواهی پایان کار ساختمان نیز منوط به تامین پارکینگ در داخل و یا خارج از ملک است .

17-3 : شهرداری تهران در فرآیند بازبینی طرح تفصیلی ، ملزم به تعیین سهم و ساماندهی کم و کیف عملکردها و کاربری های خدماتی و اداری در زیر پهنه های S1 و S2 ظرف مدت یکسال است .