قوانین ساخت و ساز شهری :

بخش یازدهم : نحوه ی استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه ی سکونت

قسمت اول

پهنه ی سکونت ، محدوده هایی از شهر است که کاربری غالب آن مسکونی بوده و به غیر از قطعات و پلاک های مسکونی شامل شبکه ی معابر و دسترسی ها برخی از فعالیت های انتفاعی و غیر انتفاعی و خدمات پشتیبان سکونت است . در این پهنه به منظور تامین امنیت و آرامش استقرار طیفی گسترده از فعالیت ها ممنوع و یا مشروط بوده و صرفا استقرار فعالیت های تجاری جزئی و خدمات در مقیاس محله ای و ناحیه ای مرتبط با نیازهای اولیه ساکنان شامل آموزشی ، بهداشتی – درمانی ، فرهنگی ، مذهبی ، تفریحی – گردشگری ، ورزشی ، پارکینگ های عمومی و فضای سبز مجاز است . در پهنه ی سکونت به منظور کاهش و تعدیل تقاضای سفر و افزایش سرزندگی در محیط های مسکونی فعالیت های مجاز به استقرار شامل خدمات انتفاعی و غیر انتفاعی و همچنین واحدهای تجاری خرد برای رفع نیازهای خدماتی و مایحتاج روزمره ی ساکنین با عملکرد در مقیاس محله ساماندهی می شوند تا تدریجا در مراکز محلات تمرکز یافته و یا موجبات شکل گیری مرکز محله را طبق اسناد توسعه و عمران محلات ، فراهم سازند .

خدمات محله ای موجود پشتیبان سکونت ( انتفاعی و غیر انتفاعی ، مانند واحدهای تجاری خرد ) در پهنه ی سکونت تثبیت می شود و کمبودهای خدماتی هر محله نیز در زیر پهنه های M113 , S214 , S124 و M114 ، به عنوان مرکز محله سامان یافته و یا با مکان یابی مرکز مناسبی برای محله در پهنه های مسکونی عرصه هایی برای استقرار خدمات پیش بینی شده و سامان می یابد .

پهنه ی کلان سکونت (R) ، شامل : دو پهنهی اصلی مسکونی عام و مسکونی ویژه با کدهای یک رقمی (R2- R1) ، 9 پهنه با کد دو رقمی شامل : مسکونی با تراکم کم (R11) ، مسکونی با تراکم متوسط (R12) و مسکونی با تراکم زیاد (R13) ، بافت مسکونی ارزشمند روستایی (R21) ، بافت مسکونی ارزشمند تاریخی (R22) ، بافت مسکونی ارزشمند معاصر (R23) ، بافت مسکونی ارزشمند سبز (R24)، مسکونی ویژه ی پهنه ی مرکزی (R25) و مسکونی ویژه ی پهنه ی محورهای شهری و بلند مرتبه (R26) است که با توجه به مولفه های کالبدی از جمله تراکم ، سطح اشغال و تعداد طبقات ، جمعا در 14 زیر پهنه با کد سه رقمی و به شرح جدول (1) ضوابط استفاده از اراضی و ساخت و ساز در زیر پهنه های سکونت طبقه بندی شده اند . ضوابط و مقررات استفاده از اراضی در زیر پهنه های سکونت به قرار زیر است :

1-2 : نحوه ی ساخت و ساز در پهنه ی سکونت ( شامل میزان تراکم ، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز ساختمانی ) براساس جدول شماره ی یک این سند بوده و لازم الاجرا است .

2-2 : محدوده هایی از پهنه ی سکونت شهر به دلیل برخورداری از ارزش های طبیعی ، تاریخی ، فرهنگی ، هویتی و یا موقعیت ویژه از شرایط خاصی برای ساخت و ساز برخوردار بوده و تابع ضوابط و مقررات ویژه ای است .

3-2 : تعداد طبقات در پهنه ی سکونت ، هماهنگ و متناسب با تراکم ساختمانی مجاز و سطح اشغال زمین است که در زیر پهنه های مسکونی عام (R1) از 2 تا 6 طبقه متفاوت بوده و طبق جدول شماره ی (1-5) است .

4-2 : در زیر پهنه های مسکونی عام (R1) و زیر پهنه های مسکونی ویژه (R26) ، متناسب با کاهش سطح اشغال زمین و با رعایت سقف تراکم مجاز ساختمانی افزایش طبقات با تایید شهرداری منطقه مجاز است

تبصره : شهرداری تهران ( معاونت شهرسازی و معماری ) ملزم است دستورالعمل نحوه ی اجرای بند 4-2 را تدوین و اعمال کند .

5-2 : در کلیه زیر پهنه های سکونت عام (R1) به منظور ممانعت از تفکیک اراضی و املاک در قطعاتی با وسعت سه برابر حداقل اندازه ی قطعه ، یک طبقه ی تشویقی و در قطعاتی با وسعت پنج برابر حداقل اندازه ی قطعه دو طبقه ی تشویقی مجاز است . بدیهی است که تهیه ی طرح توجیحی برای موارد مذکور که تعداد طبقات ، 12 طبقه و بیشتر باشد ضروری است .

6-2 : در زیر پهنه های مسکونی عام (R1) ، سطح اشغال زمین قبل از اصلاح در کلیه ی قطعات ( اعم از زیربنای مفید و غیر مفید ) حداکثر تا 60 درصد است . در کلیه ی قطعات زیر پهنه های مذکور که طول آنها مساوی یا بیشتر از 25 متر و یا وسعت آنها 180 متر مربع یا بیشتر باشد پیش روی طولی تا 2 متر ، با حفظ سطح اشغال و رعایت همجواری ها و حقوق همسایگی مجاز است .

7-2 : میزان سطح اشغال زیر زمین اول ساختمان های مسکونی حداکثر تا 80 درصد وسعت قطعه ، به شرط عدم قطع درختان ، مجاز است . در زیر زمین های دوم به پایین در قطعات با حداقل مساحت 200 متر مربع میزان سطح اشغال تا 100 درصد قطعه با رعایت کلیه ی جوانب فنی و رعایت

حقوق همجواری مجاز است . در مواردی که سطح اشغال طبقه ی همکف باشد سقف زیر زمین نباید از تراز کف اعلام شده تجاوز کند .

8-2 : محل استقرار ساختمان ( توده گذاری ) در تمامی قطعات پهنه ی سکونت ضمن رعایت حقوق همسایگی و رعایت حداکثر سطح اشغال و طبقات مجاز صرفا در سطح 70 درصد مساحت قطعه با پیشروی از شمال در طول قطعه مجاز است . در صورت عدم امکان استقرار بنا در جبهه های شمالی زمین نحو ی استقرار ساختمان ، با رعایت موارد مذکور منوط به دریافت مجوز از شهرداری منطقه است .

9-2 : در تمامی زیرپهنه های سکونت تعداد طبقات مسکونی مجاز در جدول (5-1) از اولین طبقه ی مسکونی به بالا محاسبه میشود .

10-2 : پارکینگ مورد نیاز برای هر واحد مسکونی در پهنه ی سکونت (R) و برای کلیه ی واحدهای مسکونی هر ساختمان حداقل یک واحد پارکینگ برای هر واحد مسکونی است که در همان قطعه و در صورت عدم امکان تامین پارکینگ در آن قطعه در پارکینگ های خارج از ملک در شعاع حداکثر 250 متر با اسناد تفکیکی مجاز ست .

تبصره : شهرداری تهران ملزم است طی سه دوره ی پنج ساله در کلیه ی محلات شهر تهران به ویژه در محلاتی که تامین پارکینگ در قطعات مسکونی امکان پذیر نیست موجبات احداث پارکینگ های طبقاتی را طبق استانداردهای لازم و براساس اسناد توسعه و عمران محله فراهم کند .

11-2 :احداث واحدهای مسکونی با ساحت ( زیربنای ) کمتر از 35 متر مربع ( سطح مفید ) با توجه به حداقل بعد خانوار و حداقل سرانه ی زیر بنای خالص مسکونی ( حدود 5/17 متر مربع برای هر فرد ) تا افق طرح (1405) مجاز نیست .

12-2 : در کلیه پهنه های سکونت به استثنای بافت های ارزشمند روستایی و تاریخی اعمال حداکثر تراکم ساختمانی مجاز منوط به رعایت حداقل اندازه ی قطعه و حداقل عرض معبر طبق جدول شماره ی (1-5) است .

13-2 : ضوابط و مقررات ساخت و ساز در بافت مسکونی ارزشمند معاصر (R231) ، طبق اصول و ضوابط طرح های مصوب پهنه های مذکور است .

تبصره : شهرداری تهران موظف است ظرف مدت یکسال پس از ابلاغ طرح تفصیلی این ضوابط را تهیه و برای تصویب به مراجع مربوطه ارجاع دهد . تا تدوین و تصویب این ضوابط رسیدگی به نحوه ی ساخت و ساز در پهنه های ویژه به عهده ی معاونت شهرسازی و معماری شهر تهران است .

14-2 : در تمامی زیر پهنه های سکونت عام (R1) و زیرپهنه های سکونت ویژه (R26 – R25) ، اگر مساحت ملک کمتر از حد نصاب اندازه ی قطعه و یا عرض گذر مجاور آن ، کمتر از حداقل های جدول شماره (1-5) باشد ، دو طبقه از حداکثر تعداد طبقات با تراکم متناظر کاهش می یابد .

تبصره ی 1 : کاهش طبقات باید به گونه ای اعمال شود که تعداد طبقات از 3 طبقه روی پیلوتی یا زیر زمین کمتر نشود .

تبصره ی 2 : کاهش طبقات در پهنه های مسکونی با تراکم کم اعمال نمیشود .

تبصره ی 3 : تقلیل حداقل اندازه ی قطعات ، مصوب طرح جامع در زیر پهنه های مسکونی ویژه R26 ، مشتمل بر تقلیل اندازه ی قطعه ، از 1000 به 750 متر مربع ، در زیر پهنه ی R261 و از 1500 به 1000 مترمربع در زیر پهنه ی R262 و از 5000 به 3000 مترمربع درزیر پهنه ی R263 است .

تبصره ی 4 : حذف قید سقف واحد پذیری سکونت در زیر پهنه های مسکونی ویژه (R241)

15-2 : شهرداری تهران ملزم است با توجه به مصوبه ی طرح تفصیلی یکپارچه ی شهر تهران ( ماده ی 3 ، تبصره ی 2 ) در سال اوئل اجرای طرح تفصیلی در چارچوب بازنگری طرح تفصیلی جدید شهر تهران ضمن تعیین حداقل اندازه ی قطعات به تفکیک مناطق در زیر پهنه های مسکونی با تراکم کم نسبت به تدقیق منطقه ای اندازه ی حداقل قطعات و عرض معابر دز سایر زیر پهنه های مسکونی نیز اقدام کند .

16-2 : احداث ساختمان بلند مرتبه در زیر پهنه ی مسکونی ویژه ی R263 ، در قطعات با حداقل 3000 متر مربع منوط به تهیه ی طرح سه بعدی و تایید آن نزد مراجع دارای صلاحیت است .

الف – مرجع رسیدگی و تایید نهایی طرح های توجیهی قطعات 3000 متر مربع و بیشتر به پیشنهاد شهرداری ، معاونت شهرسازی و معماری شهر تهران است .

ب – شهرداری تهران مکلف به تهیه ی دستور العمل طراحی برای ساختمان های بلند مرتبه مسکونی ظرف مدت یکسال پس از ابلاغ طرح تفصیلی تهران و تصویب آن در مراجع قانونی مربوطه است .

ج – با ابلاغ طرح تفصیلی ضوابط بلند مرتبه سازی به شیوه ی هرمی ملغی است .

17-2 : در زیر پهنه های مسکونی ویژه ی R261 ، در قطعاتی با مساحت کمتر از 300 متر مربع حداکثر تعداد طبقات مجاز ساخت و ساز ، سه طبقه ، با حداکثر سطح اشغال 50 درصد و در زیر پهنه های مسکونی ویژه ی R262 و R263 ، در قطعاتی با مساحت کمتر از 500 متر مربع حداکثر تعداد طبقات مجاز ساخت و ساز چهار طبقه با حداکثر سطح اشغال 50 درصد است .

18-2 : شهرداری تهران در سال اول اجرای طرح تفصیلی ملزم به تدوین دستور العمل تعیین نسبت های عرض ( بر یا لبه ) به طول به طول ( عمق ) قطعه برای شرایط متفاوت در زیر پهنه های مسکونی ویژه ی R26 است .

ساختار پهنه بندی شهر تهران

پهنه بندی استفاده از اراضی محدوده ی شهر تهران ، مبتنی بر ساختاری است که برای جلوگیری از تداخل غیر ضروری و نامناسب کارکردها ، کاربری ها و فعالیت ها و ارتقای کیفیت و کارایی محیط شهری نظام یافته است . پهنه بندی شهر تهران در مقیاس کلان ، بیانگر نحوه ی استفاده از اراضی در عرصه های متمایز شهری ، با توجه به کارکردهای کلی و در مقیاس خرد ، شامل ضوابط و مقرراتی است که نحوه ی و چگونگی ساخت و ساز در زیر پهنه ها ، مانند حداکثر تراکم ساختمانی مجاز و چگونگی توده گذاری ( سطح اشغال و محل توده گذاری و استقرار بنا در قطعه ) و ارتفاع و تعداد طبقات مجاز ساختمان با توجه به عرض معبر و توان دسترسی شبکه ی شهری را متناسب با مساحت قطعه و تراکم تعیین می سازد .

بر مبنای اصول پهنه بندی و نقشه ی مصوب آن در طرح جامع تهران ، نقشه های طرح تفصیلی شهر تهران به صورت یکپارچه در محیطی مناسب از سیستم اطلاعات جغرافیایی (GIS) در مقیاس 1:20000 ، سامان یافته تا به عنوان سند مصوب و ملاک عمل شهر ، موجبات پاسخگویی به صاحبان اراضی برای هرگونه ساخت و ساز ، با تراکم های ساختمانی مجاز را فراهم کند .

نحوه ی استفاده از اراضی ، چگونگی ساخت و ساز ، کم و کیف فعالیت های قابل استقرار و بهره برداری های مجاز در هر محدوده از شهر تهران براساس نقشه و ضوابط و مقررات طرح تفصیلی تهران است . تدقیق و مرزبندی پهنه ها در طرح تفصیلی شهر تهران در قالب زیرپهنه ها با کد سه رقمی بر مبنای معیارها و شاخص های کمی و کیفی و با توجه به ویژگی های هر پهنه و وجه قالب زشکل گرفته قبلی و گرایش به انواع ساخت و ساز از نظر تراکم و طبقات و با جهت گیری های سازمان فضایی و ساماندهی سیما و کالبد شهر در مناطق شهری انجام گرفته است . بر این اساس پهنه ی سکونت با توجه به همگنی و وسعت قطعات عرض معابر ، تراکم و ارتفاع ساختمان ها و تعداد طبقات ، سطح اشغال زمین و نیز میانگین تراکم نفر در هکتار و همچنین پهنه ی فعالیت بر حسب مقیاس عملکردی ( عملکردهای فراشهری ، شهری ، منطقه ای ، ناحیه ای و محلی ) و پهنه ی مختلط با ترکیبی از شاخص های مذکور در پهنه های سکونت و فعالیت و سرانجام پهنهی حفاظت ( سبز و باز ) با توجه به ویژگی های طبیعی خاص و با رویکرد حفاظت فعال از یکدیگر متمایز شده اند .

در پهنه بندی طرح تفصیلی شهر هران ، 55 زیر پهنه متمایز شده که نقشه های مقیاس 1:2000 طرح تفصیلی شهر تهران ، نشانگر موقعیت و پراکنش زیر پهنه های مذکور در محدوده ی شهر تهران است . این نقشه ها در کنار ضوابط و مقررات ، با هم اسناد اصلی هدایت و کنترل تحولات کالبدی شهر تهران را تشکیل داده و برای شهرداری تهران و کلیه ی دستگاه های اجرایی مربوطه و ذینفعان حقیقی و حقوقی محدوده ی شهر تهران لازم الاجرا است .