قوانین ساخت و ساز شهری

بخش نوزدهم : ضوابط زیر بنایی املاک

قسمت دوم

طرح تفصیلی جدید :

تراکم ساختمانی مجاز

1- تراکم ساختمانی مجاز حداکثر حجم ساخت و ساز مفید ، براساس جداول چهارگانه ی ضوابط استفاده از اراضی و ساخت و ساز در هر یک از چهار پهنه ی استفاده از اراضی شهر تهران ، متناسب با عملکرد ، مساحت قطعه و عرض معبر همجوار است .

تبصره ی 1 : تراککم ساختمانی مجاز در زیر پهنه های حفاظت (G) ، به جز زیر پهنه های باغ ها و اراضی زراعی (G21) ، مختلط ویژه (M22) ، صنعت با فناوری بالا و خوشه های صنعتی (S311) ، گستره ها و مراکز تجاری ، اداری و خدمات ( با غلبه ی فرهنگی ) (S22) ، بازار (S11) و پهنه های ویژه ی بلند مرتبه سازی ، تابع ضوابط و مقررات ویژه و با رعایت ضوابط خاص دستگاه های مربوطه براساس مقررات طرح جامع تهران است که به صورت کلی و در قالب تهیه و ارائه ی طرح های توجیهی ، تدوین و حسب مورد در کارگروه تطبیق تائید و یا در کمیسیون ماده ی 5 به تصویب خواهد رسید .

تبصره ی 2 : ضوابط ساخت و ساز در زیر پهنه های باغات و اراضی مزروعی (G21) ، طبق مفاد دستورالعمل اجرایی ماده ی 14 قانون زمین شهری است .

2- تراکم پایه ی مالی براساس مصوبه ی شورای اسلامی شهر تهران ، در کلیه ی پهنه های استفاده ازاراضی محدوده ی شهر تهران ، معادل 120 درصد وسعت ملک ، طبق سند مالکیت است .

تبصره ی 1 : دریافت عوارض مابه التفاوت تراکم پایه ی مالی و تراکم ساختمانی مجاز ، براساس مصوبات شورای اسلامی شهر تهران است .

تبصره ی 2 : تراکم پایه ی مالی در کلیه ی فضاها و اماکن آموزش عالی ، بهداشتی و درمانی ، اجتماعی ، فرهنگی ، خدماتی و ورزشی در کلیه ی پهنه های استفاده از اراضی در محدوده ی شهر تهران براساس مصوبات شورای اسلامی شهر تهران است .

تبصره ی 3 : تغییرات آتی پایه ی مالی تراکم ، حسب مورد براساس مصوبه های شورای اسلامی شهر تهران ، ملاک عمل است .

3- به منظور سامان بخشی به سیمای شهر تهران ، احداث بنا در محورهایی با حداقل عرض 12 متر ، در صورتی که کمتر از 60 درصد قطعات آن در طرفین گذر شکل گرفته باشد ، مطابق ضوابط زیر پهنه و در صورتی که بیش از 60 درصد قطعات آن محور در طرفین گذرها ( حدفاصل دو گذر با حداقل عرض ده متر ) برمبنای ضوابط قبلی ساخته شده ، مطابق تراکم و طبقات ساخته شده قطعات مجاور با پیشنهاد شهرداری منطقه و تایید نهایی معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران مجاز است .

تبصره : شهرداری های مناطق تهران ملزم به شناسایی و اعلام محورهای مشمول بند (3-7) حداکثر ظرف مدت یک سال به معاونت شهرسازی و معماری می باشند .

4- موقعیت استقرار مشاعات در ساختمان های مسکونی و غیر مسکونی براساس جدول شماره ی (1-11) است که جزو لاینفک این سند محسوب میشود .

مسکونی :

* فضاهای مشاعی قابل احداث

□در صورت عدم وجود زیرزمین ، قابل احداث در پیلوت

S = مساحت عرصه ی طبق سند مالکیت ( مترمربع )

A = حداکثر مساحت فضای مورد نظر ( مترمربع)

N = تعداد واحد مسکونی

مساحت مجاز سرویس بهداشتی با حداکثر 3 مترمربع در حیاط

مساحت سالن اجتماعات به ازای هر واحد مسکونی 5/1 مترمربع

احداث فضای ورزشی مجاز در حیاط صرفا به صورت غیر مسقف

مساحت مجاز سرایداری برای مجتمع های بالاتر از 6 واحد در حداکثر 40 متر مربع که شامل سرویس بهداشتی است .

الزام احداث نمازخانه در مجتمع هایی با 30 واحد مسکونی و بیشتر

غیر مسکونی

مساحت مجاز اناق مدیریت و سایت کامپیوتر حداکثر 40 متر مربع

مساحت مجاز سرایداری حداکثر 50 مترمربع در زیر زمین

مساحت مجاز فضای اطلاعات تا حداکثر 6 مترمربع جزو مشاعات (غیر مفید)

سطح اشغال و مکان استقرار بنا ( توده گذاری )

1- در کلیه ی پهنه های استفاده از اراضی ، سطح اشغال شامل مجموع زیر بنای مفید و غیر مفید (مشاعات) در هر طبقه براساس مساحت مندرج در سند مالکیت زمین و میزان مساحت موجود بلامعارض است .

2- در محدوده هایی از زیر پهنه های فعالیت ( محورها و گستره های تجاری ، اداری و خدمات ) و مختلط ( تجاری، اداری و خدمات با مسکونی ) که در نقشه های طرح تفصیلی شهر تهران مشخص شده ، سطح اشغال ( به غیر از زیرزمین ها) میتواند تا حداکثر 80 درصد افزایش یابد . سطح اشغال مجاز در طبقات بالای همکف یا اول کاهش و مطابق مفاد جداول چهارگانه ی ضوابط استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه های اصلی حداکثر تا 60 درصد مجاز است .

تبصره : در کلیه ی پهنه ها ، هرگونه افزایش در سطح اشغال کلیه ی طبقات به غیر از زیرزمین ها تحت هر عنوان و به هر شکل بیش از میزان تعیین شده در جداول چهارگانه ی استفاده از اراضی پهنه های اصلی و مستثنی شده در این سند منوط به تصویب در کمیسیون ماده ی 5 شهر تهران است .

3- در کلیه ی زیر پهنه های استفاده از اراضی به استثنای محدوده های تاریخی و پهنه های R2 ، S3 ، M2 و G ، با کاهش سطح اشغال طبقات و با رعایت تراکم مجاز به منظور تحقق پذیری راهبردهای طرح جامع شهر تهران افزایش تعداد طبقات با تایید شهرداری منطقه مجاز است .

4- در کلیه ی پهنه ها تخصیص حداقل 50 درصد از سطح باز قطعه ( پس از کسر مساحت رمپ ) به فضای سبز و مشجر الزامی است .

5- سطح اشغال زیرزمین قطعات واقع در پهنه های فعالیت و مختلط ( صرفا به منظور استقرار فعالیت های غیر مسکونی ، پارکینگ ، تاسیسات و سایر مشاعات ساختمان ) برای زیر زمین اول حداکثر 80 درصد و در زیر زمین های دوم به بعد ( در صورت عدم وجود درخت در وضع موجود ملک ) ، تا 100 درصد مساحت قطعه مجاز است .

6- در محورها و گستره های مسکونی که از محدودیت های ارتفاعی ( به دلیل حریم امنیتی ) برخوردارند افزایش سطح اشغال تا 80 درصد با رعایت ضوابط پهنه ی مربوطه مجاز است . همچنین در محورها و گستره های زیر پهنه های مختلط و فعالیت نیز در صورت محدودیت های ارتفاعی افزایش سطح اشغال تا 90 درصد با رعایت ضوابط زیر پهنه ی مربوطه مجاز است .

7- در کلیه ی زیر پهنه های استفاده از اراضی که به دلیل ضوابط میراث فرهنگی از محدودیت ارتفاعی برخوردارند استفاده از مابه التفاوت تراکم مجاز پهنه با تراکم مجاز به استفاده براساس ضوابط میراث فرهنگی به عنوان حق انتقال توسعه مجاز است .

تبصره : دستورالعمل حق انتقال توسعه ، در نخستین سال اجرای طرح تفصیلی توسط شهرداری تهران تدوین و پس از تصویب کمیسیون ماده ی 5 ملاک عمل قرار میگیرد .

8- میزان سطح اشغال در طبقات همکف و بالای آن در ساختمان های پارکینگ عمومی و طبقاتی ، براساس راهبردهای طرح جامع تهران و مصوبات کمیسیون ماده ی 5 شهر تهران است .

9- ایجاد و توسعه فضای سبز ، بر بدنه و ضاهای بلا استفاده ساختمان در شهر تهران ، براسا مصوبه ی مورخ 25/09/1387 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران موسوم به ضوابط و مقررات ارتقای کیفی سیما و منظر شهری ( پاکسازی و بهسازی نمادها و جداره ها ، مناسب سازی معابر پیاده راهی و پیاده روها و ساماندهی منظر شهری ) مصوبات شورای اسلامی شهر تهران است . شهرداری تهران موظف است ضمن تهیه ی و تدوین دستور العمل های لازم ، با ایجاد و توسعه ی فضای سبز به صورت عمودی و افقی در بدنه ی ساختمان های مربوط به ساخت و ساز های مجاز ، موجبات حمایت های موثر و همه جانبه از مشارکت شهروندان در گسترش فضای سبز و زیبا سازی پهنه های استفاده از اراضی منظر شهری را فراهم سازد .