تغییر کاربری واحد مسکونی به اداری

گسترش جمعیت شهری باعث شده است که قوانین و مقررات مخصوصی برای ایجاد نظم در جامعه وضع شود. یکی از این مقررات در مورد چگونگی استفاده از واحدهای احداثی است. اگر دنبال خرید یا اجاره‌ ملکی اداری بوده باشید، احتمالا اولین سوال از شما پرسیده شده که: «ملک اداری» می‌خواهید یا «موقعیت اداری»؟ پس بهتر است تفاوت‌های ملک اداری با موقعیت اداری را بدانید؛ تفاوت‌هایی که می‌تواند بر تصمیم‌گیری شما برای خرید یا اجاره‌ ساختمان اثرگذار باشند.

بر اساس قانون از هر واحد ساختمانی فقط باید طبق کاربری مذکور در پروانه ساخت استفاده شود. در صورتی که از این ضابطه تخلفی صورت گیرد، شهرداری موظف است نسبت به برخورد قانونی با متخلف اقدام کند. برای راه اندازی یک شرکت یا دفتر شخصی، نیاز به ملکی است که مجوز فعالیت اداری را از سوی شهرداری داشته باشد و نمیتوان از ملک مسکونی برای فعالیت اداری استفاده کرد.

واحد اداری

بر اساس دستورالعمل واحدهای اداری عبارتند از تمام ساختمان‌های دولتی یا نهادهای انقلاب اسلامی. سایر ساختمان‌هایی که شمول ساختمان‌های تجاری-مسکونی و صنعتی خارج باشند، مشمول تعریف واحد اداری می‌شوند؛ بنابراین محلی که در آنجا افراد حقیقی یا حقوقی مشغول به کار باشند و کارهای خدماتی مربوط به دولت و بخش خصوصی انجام می‌شود کاربری اداری محسوب خواهد شد. تبصره ۱ ماده ۸ قانون موجر و مستاجر ۱۳۶۲ که دلیلی برای نسخ آن نیز وجود ندارد، مقرر کرده است:

در صورتی که عین مستأجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی است.
مستند به این تبصره، می‌توان گفت در صورتی که کاربری ملک به‌ شکل عملیات تجاری نباشد، اصل بر این است که ملک، کاربری مسکونی دارد. در نتیجه کاربری اداری جنبه استثنایی خواهد داشت و شامل مواردی است که برای ارائه خدمات بخش دولتی یا خصوصی وجهی دریافت کرد.

ملک اداری چیست؟

املاک اداری، که معمولا به صورت آپارتمان هستند، به املاکی گفته می‌شود که شهرداری به آن‌ها مجوز «اداری» داده باشد. از این املاک به صورت قانونی و رسمی می‌توان برای راه‌اندازی دفاتر مختلف اداری استفاده کرد.

موقعیت اداری چیست؟

برخی از ساختمان‌های مسکونی موقعیتشان در خیابان‌های پرتردد یا بر خیابان است. این املاک با اینکه کاربری اداری ندارند، اما به خاطر موقعیتشان بسیار موردتوجه هستند و تحت شرایطی می‌توان از این ساختمان‌ها استفاده‌ اداری نیز کرد. به همین دلیل به آن‌ها املاک با موقعیت اداری گفته می‌شود

مشاغل مجاز در اماکن مسکونی

بر اساس مصوبه معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران مشاغل ذیل جزو مشاغل مجاز در اماکن مسکونی هستند (شماره بخشنامه ۸۱۳/۶۴۹۳۲۹ مورخ ۱۳۹۲/۰۶/۱۳)

• مطب پزشکان
• حرفه های وابسته به امور پزشکی
• لابراتوارهای دندان‌سازی
• دفتر مهندسی
• دفاتر اسناد رسمی
• دفاتر ازدواج و طلاق
• دفتر وکالت
• دفاتر مطبوعات
• داروخانه ها
• آموزشگاه ها
• مدارس ابتدایی و راهنمایی
• شرکتهای مهندسین مشاور
• دفاتر خدمات الکترونیک شهر
• دفاتر پیشخوان دولت
• پانسیون
• مهدکودک
• مشاغل خانگی

ملک اداری یا موقعیت اداری، کدام مناسب است؟

اگر قصد راه‌اندازی یکی از دفاتر ذکر شده را دارید، طبیعتا خرید یک ملک با موقعیت اداری به‌صرفه‌تر و منطقی‌تر است. اما اگر قصد اجاره دارید یا دفتر موردنظرتان جزو پنج دفتر فوق نیست، قاعدتا باید سراغ ملک با کاربری اداری بروید.

موقع خرید یا اجاره‌ ملک اداری فریب حرف‌های صاحبان ملک‌های موقعیت اداری را نخورید که می‌گویند: کسی متوجه نمی‌شه یا مشکلی پیش نمیاد زیرا شهرداری هر منطقه به شدت بر چنین مواردی نظارت دارد و حتی اگر هم شهرداری متوجه نشود، همیشه این ترس را دارید که رقیبانتان تخلف شما را اطلاع دهند و کسب و کارتان با مشکل مواجه شود.

مزایا و معایب املاک اداری و موقعیت اداری

همان‌طور که گفته شد در املاک اداری رسما می‌توان هر دفتری را راه‌اندازی کرد و هیچ‌کس هم مزاحمتان نمی‌شود. فرقی هم ندارد مالک باشید یا مستاجر. از طرفی این املاک اجازه‌ نصب تابلو هم دارند. با این حال اجاره‌ یا قیمت خرید این املاک خیلی بیشتر از املاک مسکونی است و علت آن هم هزینه‌هایی است که شهرداری برای دادن مجوز اداری دریافت می‌کند.

تنها مزیت املاک موقعیت اداری نسبت به املاک اداری قیمتشان است که تقریبا هم‌رده‌ ساختمان‌های مسکونی است و علتش هم آن است که عملا این ساختمان‌ها مسکونی‌اند. اما باید توجه داشته باشید اگر بخواهید استفاده اداری از این ساختمان‌های مسکونی بکنید، سر و کارتان به شهرداری می‌افتد و گرفتار می‌شوید. مگر اینکه بخواهید یکی از دفاتری که پیش از این ذکر شد را در آن‌ها دایر کنید که البته طبق قانون فقط مالک می‌تواند چنین دفاتری در ساختمان مسکونی دایر کند.

شرایط فعالیت اداری در ملک مسکونی

فعالیت اداری در ساختمان مسکونی ممنوع است. شهرداری‌ها به شدت با این موضوع برخورد می‌کنند و تمامی دفاتری که در موقعیت‌های اداری دایر شده باشند پلمب می‌شوند. اما قانون یک استثنا در نظر گرفته و به یک شرط اجازه می‌دهد شما از آپارتمان مسکونی خود استفاده اداری کنید. آن شرط این است که بخواهید در آپارتمانتان یکی از دفاتر گفته شده را راه‌‌اندازی کنید

به این نکته توجه داشته باشید فقط «مالک» می‌تواند از این استثنا استفاده کند و مستاجر ساختمان‌های مسکونی، حتی اگر بخواهد یکی از دفاتر یاد شده را در ساختمان راه بیندازد، باز هم کارش به پلمب دفتر ختم می‌شود. برای راه‌اندازی دفاتر فوق در موقعیت اداری نیازی به اجازه از شهرداری ندارید و فقط کافی‌ است از صنف مربوطه مجوز داشته باشید.

مدارک لازم برای تغییر کاربری

مدارک زیر برای تغییر کاربری لازم است:

• سند مالکیت
• – نقشه 2000/1
• تقاضانامه مالک

مراحلی که مالک برای تغییر کاربری باید انجام دهد:

در اولین اقدام به معاونت شهرسازی شهرداری ارائه درخواست از سوی مالک و کسب نظر مشاور طرح تفصیلی منطقه از جانب معاونت شهرسازی و معماری، ارسال مدارک به اداره کل طراحی شهری و برنامه ریزی از جانب معاونت شهرسازی و معماری و بردن طرح موضوع در کمیسیون ماده پنج و در آخر اعلام رای نهایی و تصمیم گیری صورت می گیرد.

چگونه مالکان حداقل هزینه را در تغییر کاربری به شهرداری پرداخت می کنند؟

طبق مصوب شوراری شهر هزینه ها تعیین شده و طبق همین مصوبه میزان هزینه حداقل و یا حداکثری در شرایط خاص و برای افرادی که شرایط خاص دارند مانند خانواده شهدا،خانواده بی سرپرست و فرزندان یتیم حداقل هزینه ها را با صلاحدید شهردار منطقه پرداخت می کنند.
اگر شهردار منطقه کمتر از مصوب شورا از فردی دریافت کند تخلف محسوب می شود و بارها این مسئله به وجود آمده و با پیگیری و شکایات هزینه ها دریافت شده است.

حرف آخر :

برج ها و ساختمان های سر به فلک کشیده در این چند سال اخیر با فروش تراکم ساختمان ها سیر صعودی داشته، روزی جای این برج ها و ساختمان های بلند یک زمین ساده و یا خانه کلنگی بود و در حال حاضر به دلیل اقتضای زمان و شرایط اقتصادی و با کاغذ بازی های ساده در شهرداری تغییر کاربری داده اند.

ساختمان هایی که در برابر زلزله از حداقل ایمنی برخوردار نیستند با تغییر کاربری از مسکونی به تجاری و واحدهای اداری زیاد علاوه بر نازیبا کردن چهره شهر باعث افزایش جمعیت و بازار کار بساز بفروش ها شده است. بساز بفروش ها و مالک هایی که در شهرداری برای گرفتن تغییر کاربری پله های شهرسازی را بالا و پایین می کنند.

املاک اداری با داشتن مجوزهای لازم از سوی شهرداری هیچگونه مشکلی برای فعالیت شرکت‌ها و دفاتر ندارند و با داشتن مجوز کسب و کار می‌توان در این املاک فعالیت کرد. در صورتی که شهرداری متوجه شود شرکتی در ملکی مسکونی مشغول به فعالیت است با آن برخورد می‌کند.

در صورتی که ملک مسکونی در موقعیت اداری واقع شده باشد می‌توان با رعایت مواردی از آن استفاده اداری کرد. در این مورد تنها مالک ساختمان مجاز است در ملک مسکونی فعالیت اداری داشته باشد و مستاجر چنین حقی ندارد. مزیت ملک اداری نسبت به ملکی با موقعیت اداری در این است که محدودیتی برای نوع فعالیت آن وجود ندارد اما قیمت خرید و اجاره آن بالاتر است.