سند تفکیکی چیست؟
تفکیک ملک عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول (خانه، زمین و به طور کلی هر مالی که قابل نقل و انتقال نباشد) به قطعات کوچک‌تر. صورتمجلس تفکیکی با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان توسط اداره ثبت اسناد و املاک تهیه میشود. این صورتجلسه صرفا” به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذکر مساحت آنها و شماره گذاری آنها می پردازد بی آنکه به مالکیت خصوصی واحدها بپردازد.
تفکیک به چه معنا است؟
تفکیک در لغت به معنی جدا کردن است. در اصطلاح ثبتی، تقسیم قطعه زمینی به قطعات مختلف است. تفکیک، عملی است اداری که با تقاضای مالک یا مالکین، توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نسبت به املاک مشاع و غیر مشاع انجام پذیرفته و در نتیجه ملک به چند قطعه با مشخصات معین، تبدیل می گردد.
معمولاً عمل تفکیک املاک (اعیان) با اخذ گواهی پایان کار از شهرداری توسط مالکین و پیوست تصویر مصدق آن به تقاضای دفاتر اسناد رسمی مبنی بر تفکیک و تحویل به ادارات ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک آغاز می شود.
افراز چیست؟
هرگاه دو یا چند مالک در ملکی به صورت مشاع دارای سهم باشند و توافقی برای تقسیم سهم اختصاصی مابین خود نداشته باشند، هر یک از مالکین مشاعی می‌توانند از اداره ثبت اسناد و املاک و یا دادگاه محل وقوع ملک،درخواست صدور رای افراز نمایند. یعنی، سهم خود را از سایر شرکا جدا نموده و به صورت اختصاصی سند مالکیت دریافت نمایند.
تقسیم چیست؟
کلمه تقسیم، همتراز افراز و تفکیک است و شامل کلیه اموال اعم از منقول و مال غیرمنقول میشود. مانند جایی که سهم الارث چندین مورث، به صورت قهری باهم درآمیخته و هیچ کدام از طرفین، حاضر به مصالحه درباره سهم الارث خود نیستند. در این حالت ورثه می‌توانند درخواست تقسیم مال مشترک که به ارث برده اند را به دادگاه صالح تقدیم نمایند. دادگاه صالح در این فرض محل فوت مورث است.
صورتمجلس تفکیکی چیست و با تقسیم نامه چه تفاوتی دارد؟
صورتمجلس تفکیکی با استفاده از گواهی پایان ساختمان توسط ثبت اسناد و املاک تهیه میشود. این صورتجلسه صرفا به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذکر مساحت آنها و شماره گذاری آنها می پردازد بی آنکه به مالکیت خصوصی واحدها بپردازد.بدیهی است اگر کل ملک قبل از تفکیک متعلق به یک فرد بوده کل قطعات نیز متعلق به او خواهد بود و اگر ملک دارای چند مالک مشاعی بوده مثلا سه مالک هر یک با قدر السهم دو دانگ از شش دانگ.
در اینصورت کل واحدها و قطعات تفکیک شده یک به یک با قدرالسهم دو دانگ متعلق هر سه مالک خواهد بود. هیچ یک از مالکین واحد مستقل و شش دانگ نخواهند داشت مادامیکه سند تقسیم نامه در دفترخانه و به رضایت مالکین تنظیم شود
در این مرحله مالکین به نسبت قدرالسهم خود تعدادی از واحدها را بطور کامل و شش دانگ انتخاب مینمایند این انتخاب در سندی به نام تقسیم نامه ثبت میشود و به موجب همین تقسیم نامه ثبت اسناد خواهد توانست برای هرقطعه و یا واحد سند مالکیت صادر نماید. ملاحظه میگردد که صورتمجلس تفکیکی مقدمه برای تقسیم نامه است. برای اینکه ملک از وضعیت مشاعی و شراکت خارج گردد.
اگر بعد از صورتمجلس تفکیکی تقسیم نامه تنظیم نشود کار اداره ثبت در تهیه صورتمجلس تفکیکی عبث و بیهوده بوده است. از آنجا که قانونگذار بر اساس اصل حکمت حکیم و دانا بوده و کار عبث قابل انتساب به او نیست. میتوان گفت که تنظیم سند تقسیم نامه حسب تقاضای هریک مالکین الزامی و اجباری است.
اگر در نحوه تقسیم توافقی بین مالکین نباشد. دادرس کارشناس خواهد گمارد. این الزام و اجبار از مفاد مواد 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک کشور استنباط میشود. بنابراین هر جا که شریکی بتواند خود را از مالکیت اشتراکی برهاند از حمایت قانونی برخوردار خواهد بود.
تفاوت افراز و تفکیک:
- افراز، بین دو یاچند شریک مشاعی قابل طرح است اما تفکیک نیازی به مشارکت چند نفر ندارد و یک مالک می‌تواند در خواست تفکیک ملک خود را نماید.
- در افراز، مرافعه واختلاف در موضوع افراز، شرط است اما تفکیک برپایه صلح است و نیازی به وجود اختلاف بین شرکا نیست و هرجا که شرکا ،اتفاق نظر در نحوه تقسیم ملک مشاعی نداشته باشند، چاره کار درخواست افراز است.
- در افراز، چه از اداره ثبت اسناد و چه دادگاه رای به افراز صادر میشود ولی در تفکیک، صورت مجلس تفکیکی وتقسیم‌نامه صادر میشود .اعتراض به تفکیک در اداره ثبت اسناد و املاک رسیدگی میشود اما اعتراض به افراز قابل طرح در دادگاه است.
- پس از صدور صورت مجلس تفکیکی، تقسیم‌نامه صادر و به امضا شرکا می‌رسد اما پس از صدور رای افراز و عدم اعتراض در مهلت مقر، کارافراز به اتمام رسیده و قابل بازبینی نیست.
- اعتراض به تفکیک، در حین انجام عملیات اجرایی باعث توقف کار تفکیک می وشد اما اعتراض به روند افراز حین عملیات اجرایی افراز، مسموع نیست و فقط پس از صدور،رای افراز قابل اعتراض در دادگاه صالح است.
صورتمجلس تفکیکی لازم است؟
تفکیک املاک به سه دلیل دارای اهمیت است و به همین سه دلیل صورت مجلس تفکیک لازم است:
- فروش قطعات تفکیکی ملک
برای فروش قطعات تفکیک شده ملک پس از طی مراحل ، رونوشتی از صورت مجلس تفکیکی به دفتر اسناد رسمی ارسال میگردد. متقاضی (مالک) با مراجعه به دفترخانه، تقاضای انتقال قطعات را می‌کند ؛ سردفتر ضمن ثبت در دفتر انتقالات سند مالکیت، خلاصه و گزارشی از آن را به اداره‌ی ثبت ارسال می‌کند تا خریدار سند مالکیت را دریافت کند.
- صدور اسناد مالکیت برای قطعات تفکیکی
به‌موجب ماده‌ی ۱۰۶ آیین‌نامه‌ی قانون ثبت در صورتی که املاک بعد از ثبت در دفتر املاک به قطعات مفروز (جداجدا) یا آپارتمان تفکیک شود، در صورت درخواست مالک یا مالکان اداره‌ی ثبت مطابق صورت مجلس تفکیکی یکی از قطعات را در زیر ثبت ملک و بقیه را در صفحه یا صفحات دفتر جاری یا دفتر متمم ثبت کرده و یا ابطال سند مالکیت اولیه درمورد هر یک از قطعات مفروز یا آپارتمان‌ها، سند مالکیت تفکیکی و جداگانه صادر خواهد شد.
- تنظیم تقسیم‌نامه بین مالکان مشاعی
تقسیم‌نامه که به‌عبارتی نوعی صلح بین شرکاست، زمانی انجام میشود که ملکی به‌صورت مشاعی باشد. در این مورد پس از انجام تفکیک، تقسیم‌نامه‌ای براساس صورت مجلس تفکیکی، قطعه‌ای مفروزی برای هر مالک مشاعی تنظیم میشود و اداره‌ی ثبت اسناد به‌موجب همین تقسیم‌نامه برای هر قطعه سند مالکیت صادر خواهد کرد و این‌گونه ملک از شراکت خارج می شود. ازآنجایی‌که تقسیم‌نامه با توجه به توافق شرکا است، اگر پس از تفکیک، شرکا درمورد تقسیم‌نامه نتوانند یکدیگر را راضی کنند، تفکیک کاری بیهوده است و باید ازطریق افراز اقدام به جداسازی ملک خود کنند.
مراحل صورتمجلس تفکیکی:
- شما نیاز بهوقت مشاوره حضوری با وکیل متخصص در امور ملکی دارید.(برای دریافت وقت با دفتر تماس حاصل فرمائید)
- پس از گرفتن وقت حضوری باوکیل، جزئیات پرونده را برای وکیل شرح داده و در صورت لزوم وکالتنامه وکیل را امضاء می کنید.
- در این مرحله وکیل مراحل قانونی برای اخذصورت مجلس تفکیکی را انجام خواهد داد.
مدارک لازم برای صورتمجلس تفکیکی:
- مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی
- ارائهگواهی پایان کار ساختمان و اسناد مالکیت
مراحل تفکیک سند مشاع چیست؟
تفکیک سند مشاع هنگامی انجام می شود که هر یک از شرکا یا همه ی شرکا که دارای سهمی در یک سند هستند، بخواهند که سند مورد نظر را به صورت مجزا در آورند، به گونه ای که هر نوع تصرفی را که خواهان آن هستند، مثل وثیقه گذاشتن، بتوانند بر روی سند خود اعمال نمایند، از این رو در این مقاله مراحل تفکیک سند مشاع مورد ارزیابی قرار می گیرد.
در عمل تفکیک سند مشاع، اعم از اینکه سند مشاع مربوط به اموال منقول یا غیرمنقول باشد، سند به چند قسمت تقسیم می شود و از حالت مشاع خارج می گردد، تفکیک سند مشاع در ادراه ی ثبت انجام می شود که پس از تفکیک سند، هر یک از شرکا حق تصرف در سهم خود را دارند.
با توجه به اینکه سند مشاع مربوط به اموالی منقول یا غیرمنقولی است که دارای چند مالک می باشد، لذا با تقاضای یکی از شرکا یا همه ی آنها که منجر به تقسیم مال می گردد، مال مربوطه مفروض نامیده می شود.
تفکیک سند مشاع:
۱ . هنگامی که قطعات مربوط به سهم هر شریک مشخص و تقسیم شد، جهت صدور سند مالکیت مفروض، سند اولیه در اداره ثبت باطل می شود و تقسیم نامه تنظیم می گردد.
۲ . پس از اتمام مرحله ی اول ، صورت مجلس تفکیکی که در آن حدود مساحت هر قطعه تقسیم شده مشخص می شود، تنظیم می شود و برای صدور سند مفروض به اداره ی ثبت و اسناد ارسال می گردد.
بسیار عالی بود متشکرم