انواع مجوزها که برای ساخت مسکن به آنها نیاز دارید!
امروزه شهرداری‌ها مهم‌ترین مراکز نظارت بر ساخت و ساز در تمام نقاط دنیا هستند. هر ملکی که بخواهد ساخته شود باید در ابتدا مجوزهای مربوطه را از شهرداری دریافت کند.
فرایندهای مربوط به این مجوزها گاه چنان پیچیده است که باعث سردرگمی افراد می‌شود. این سردرگمی به خصوص برای ساکنان شهرهای بزرگ‌تر بیشتر اتفاق می‌افتد، چون احتمالاً باید فرایندهای بیشتری را برای دریافت مجوزهای مربوطه طی کنند. در این مقاله قصد داریم توضیحاتی را درباره‌ی ساخت مسکن ارائه دهیم و نکاتی را درباره‌ی فرآیند کلی دریافت مجوزهای مربوط به ساخت و ساز بیان کنیم.
بر اساس آمارها وضعیت مالکیت مسکن در ایران در طول ۱۰ سال گذشته کاهش پیدا کرده است؛ به طوری که در سال ۸۵ تعداد افرادی که از خود خانه داشته‌اند ۶۲٫۲ درصد بوده که این رقم در سال‌های ۹۰ و ۹۵ به ترتیب ۵۶٫۶ و ۵۴٫۶ درصد بوده است. همچنین این آمارها نشان می‌دهد که وضعیت مسکن استیجاری از سال ۸۵ تا ۹۵ افزایش یافته است، به طوری که ۲۹ درصد از افراد در سال ۸۵ دارای خانه‌ی استیجاری بوده‌اند که این رقم در سال‌های ۹۰ و ۹۵ به ترتیب ۳۳٫۲ و ۳۶٫۸ درصد بوده است.
توانایی پرداخت هزینه‌های ساخت مسکن را دارید؟
این روزها اکثر افراد به این فکر می‌افتند که برای خودشان خانه‌ای دست و پا کنند؛ خانه‌ای که شش دانگ متعلق به خودشان باشد. به همین خاطر افرادی که توانایی مالی داشته باشند خرید خانه را به اجاره‌ی خانه ترجیح میدهند. برخی دیگر هم به ساخت و ساز علاقه دارند و تصمیم دارند که در این حوزه سرمایه‌گذاری کنند و از طریق بساز و بفروش به درآمدزایی بپردازند. برخی از افراد هم اگرچه قصد درآمدزایی ندارند، اما ترجیح میدهند خانه‌ای را که می‌خواهند در آن زندگی کنند خودشان با سلیقه‌ی شخصی خود و به صورت سفارشی بسازند.
معمولاً اکثر افراد ترجیح میدهند خانه‌های قدیمی خود را تخریب کرده و مجتمع‌های مسکونی چند طبقه بسازند. این مسئله به ویژه در شهرهای بزرگ و بافت‌های فرسوده شهرها به وضوح قابل مشاهده است. تعداد خانه‌های قدیمی روز به روز کمتر می‌شود و در عوض آپارتمان‌های چند طبقه به جایشان به وجود می‌آید. یکی از مهم‌ترین چالش‌هایی که در زمینه‌ی ساخت مسکن وجود دارد، هزینه‌های آن است. بخشی از این هزینه‌ها مربوط به مصالح ساختمانی و پرداخت دستمزد مهندسان و کارگران است و بخش دیگر هم مربوط به مجوزهایی است که داشتن آنها برای ساخت مسکن الزامی است.
ملک شما در طرح قرار دارد؟
احتمالاً شما هم این جمله را زیاد شنیده‌اید که این خانه درون طرح قرار دارد! منظور از این طرح، همان طرح تفصیلی مسکن است که توسط شهرداری‌ها برای هر شهر تنظیم شده است. در برخی از شهرها به ویژه شهرهای بزرگ برای مناطق مختلف شهر شرایط معینی برای ساخت و ساز وجود دارد که باید بر اساس آن عمل کرد. مثلاً در تهران طرح تفصیلی مسکن قوانین مربوط به ساخت و ساز در هر نقطه را مشخص کرده است. به این ترتیب شرایط ساخت و ساز در یک منطقه‌ی شمالی از تهران با یک منطقه‌ی جنوبی این شهر متفاوت است. این تفاوت برای تمام مناطق برحسب شرایط آن منطقه وجود دارد و بر اساس آن دستورالعمل‌هایی نوشته شده که باید توسط پیمانکاران ساخت و ساز رعایت گردد.
برای ملکتان نقشه بکشید!
بعد از اینکه خیالتان از این موارد راحت شد، باید یک نقشه از جزییات ملکی که می‌خواهید بسازید تهیه کنید که اصطلاحاً به آن نقشه‌ی معماری گفته می‌شود. این نقشه توسط مهندسان طراحی می‌شود و جزییات دقیق بنایی که قصد ساخت آن را دارید، در آن خواهد آمد. وجود این نقشه قبل از ساخت و ساز ضروری است و پس از رسم آن می‌توانید ساخت و ساز را شروع کنید. یکی از هزینه‌های که باید بپردازید هزینه‌های مربوط به عوارض ساخت و ساز است که هزینه‌های نسبتاً قابل توجهی هم هستند. در طول این مدت ممکن است کارشناسان شهری نسبت به نقشه‌ی ساختمان و همچنین رعایت اصول بهینه‌سازی انرژی و اصول ایمنی ساختمان نکاتی را به شما گوشزد کنند که حتماً باید آنها را مدنظر قرار دهید تا در هنگام دریافت گواهی پایان کار ساختمان به مشکلی بر نخورید.
چگونه اقدام به دریافت مجوز اولیه ساخت مسکن خود کنیم؟
اگر ملک شما جزو بافت فرسوده باشد، باید برای ساخت مسکن قبل از هر چیز به شهرداری شهر خود مراجعه کنید. در تهران نیز دفترهای خدمات الکترونیک شهر در مناطق مختلف وجود دارند که شهروندان می‌توانند برای تشکیل پرونده به آنجا مراجعه کنند. برای تشکیل پرونده‌ی مربوط به دریافت مجوز اولیه‌ی ساخت و ساز ، اصل و کپی سند ملک، کارت شناسایی مالک و برگه‌ی تسویه حساب عوارض شهرداری مدارکی هستند که باید آنها را همراه خود داشته باشید. بعد از تشکیل پرونده باید منتظر بمانید تا کارشناسان برای بررسی مشخصات ملک شما در آن محل حضور پیدا کنند. با حضور کارشناسان جزئیاتی مانند متراژ، عرض گذر و سایر مشخصات ملک با سند مطابقت داده می‌شود و آنها به شما خواهند گفت که مجاز هستید چگونه ملکی را بسازید.
برخی از ساختمان‌ها برحسب متراژ زمینی که دارند، تنها می‌توانند حداکثر تا ۴ طبقه ساخته شوند. اما اگر متراژ زمین برحسب شرایط ذکر شده در ضوابط ساخت و ساز، استاندارد باشد، می‌توان تعداد طبقات را به بیشتر از ۴ طبقه افزایش داد. اگر تمام مراحل اولیه را بر طبق برنامه پیش رفته باشید برای دریافت مجوز ساخت و ساز ، به مشکلی بر نخواهید خورد. باید توجه داشته باشید که مجوز ساخت و ساز از اعتبار اجرایی برخوردار است؛ به عبارت دیگر شما از این مجوز فقط می‌توانید برای مدت معینی استفاده کنید که معمولاً اعتبار آن دو سال است. در طول این دو سال می‌توانید برای ساخت مسکن مورد نظر اقدام کنید در غیر این صورت اعتبار مجوز شما باطل خواهد شد. همچنین برای ساخت و ساز به شما زمان مشخصی به عنوان فرصت داده می‌شود که اگر در طول آن مدت نتوانید ساخت و ساز را به اتمام برسانید باید عوارض ناشی از تأخیر را نیز بپردازید.
برخی از ساختمان‌ها برحسب متراژ زمینی که دارند، تنها می‌توانند حداکثر تا ۴ طبقه ساخته شوند. اما اگر متراژ زمین برحسب شرایط ذکر شده در ضوابط ساخت و ساز، استاندارد باشد، می‌توان تعداد طبقات را به بیشتر از ۴ طبقه افزایش داد.
گواهی پایان کار ساختمان چگونه صادر می‌شود؟
اگر تمام مراحل ساخت و ساز را به خوبی انجام داده باشید و بر طبق ضوابط عمل کرده باشید، وقت آن رسیده است که به فکر دریافت گواهی پایان کار برای ساختمان خود بیفتید. این گواهی بسیار مهم است و اگر آن را کسب نکنید در واقع تمام زحمات شما به هدر رفته است. بعد از به پایان رسیدن کار ساخت مسکن ، باید فرم درخواست پایان کار یا پروانه‌ی پایان کار را با دقت پر کرده، عوارض مربوطه را بپردازید و رسیدهای مربوطه را نیز پیش خودتان داشته باشید. این فرم را به همراه مدارک مربوطه باید به دفاتر اسناد رسمی ببرید تا آنها پس از بررسی مدارک، کارشناسان فنی را به محل ملک شما اعزام کنند. این اعزام جهت بازدید از ملک ساخته شده انجام می‌شود؛ آنها وضعیت نهایی ملک بررسی کرده و آن را با مجوزهای مربوطه مطابقت میدهند.
اگر ملک ساخته شده دارای تخلفی باشد، در کمیسیون‌های داخلی و کمیسیون ماده ۱۰۰ بررسی می‌شود و در این صورت به مالک به مدت ۱۰ روز فرصت داده می‌شود تا در کمیسیون مربوطه حاضر شده و توضیحات مربوط به تخلفات را ارائه دهد. معمولاً برای تخلفات انجام شده جریمه‌های نقدی در نظر گرفته می‌شود که در صورت پرداخت آنها، گواهی پایان کار ساختمان صادر می‌شود. اما اگر این جریمه‌ها پرداخت نشود، پرونده‌ی تخلفات مجدداً مورد بررسی قرار گرفته و حکم به تخریب ملک ساخته شده داده می‌شود. البته پس از صدور حکم تخریب، مالک حق دارد در صورت داشتن اعتراض به دیوان عدالت اداری مراجعه کرده واعتراض خود را به صورت حقوقی به ثبت برساند. گواهی پایان کار در حقیقت مهر تأیید شهرداری بر تمام عملیات ساخت و ساز یک ملک است. لازم به ذکر است که برای ساختمان‌هایی که گواهی پایان کار نداشته باشند، هیچگونه سندی صادر نمی‌گردد.
