۳۰ نکته که در زمان خرید و اجاره ملک باید بدانید
وضعیت معاملات مسکن در ایران از زمان روی کارآمدن دولت اول تدبیر و امید، در وضعیت رکود بوده و افزایش نرخ ارز در سال ۹۷ که به کاهش ۳۰۰ درصدی ارزش پول ملی منجر شد، سبب افزایش ۱۹۸ درصدی قیمت مسکن در تهران از سال ۹۶ تا به امروز شده است.
رکود در معاملات مسکن و صنعت ساختمان، هم چنان ادامه دارد و خرید و فروش خاصی نه در تهران بلکه در مراکز استان ها نیز اتفاق نمی افتد. به نظر می رسد جذابیت ملک و سرمایه گذاری روی آن در نقطه اشباع بوده و بازارهای موازی مثل بورس، جذابیت بیش ترین برای سرمایه گذاران دارد. با این حال، خرید و فروش و اجاره و رهن ملک و زمین در همه ۳۱ استان کشور، تابع قوانین و مقرراتی است که باید از آن مطلع بود. افزایش جعل اسناد مسکن مهر پردیس در سال های اخیر و کلاهبرداری بعضی از معاملات املاکی ها، هشداری است به معامله گران آماتور مسکن که طعمه شیادان مسکن می شوند.
برای کد رهگیری ملک به سامانه معاملات املاک بروید.
از کوچه تا کوچه بگردید
در ایران، گاهی قیمت خرید یک آپارتمان مسکونی یا یک دفتر کار نقلی، کوچه به کوچه در یک خیابان و محله، با هم فرق دارد. عرف، بعضا تشخیص می دهد که قیمت مسکن و دفتر کار در این کوچه و آن بخش محله، با بخش دیگر، چقدر تفاوت می کند. دسترسی به خیابان و سابقه محله و مسائلی از این دست، روی قیمت گذاری مسکن تاثیر گذار است.
اگر قصد خرید مسکن دارید یا دفتر کار، همواره قیمت مسکن و دفتر کار را در نقاط مختلف یک محله مورد نظر، بررسی کنید تا با کمینه و بیشینه قیمت بر اساس متراژ، اطلاع پیدا کنید. گاهی در یک بخش از محله که خیلی طرفدار ندارد، قیمت خرید یک آپارتمان ۱۵۰ متری از قیمت خرید همین آپارتمان با همین متراژ در دو کوچه بالا تر یا پایین تر، کم تر است. انتخاب صحیح کوچه و خیابان در یک محله، نکته مهمی برای خرید ملک است.
همواره در طول ساعات شبانه روز، وضعیت محله را کوچه به کوچه بررسی واستعلام محلی کنید. مخصوصا از نظر شلوغی و رفت و آمد. دسترسی به وسایل حمل و نقل عمومی هم برای شما و ساکنان آینده این خانه یا دفتر کار، اهمیت دارد.
امنیت محله
امنیت همه محلات در ایران، وضعیت خوبی دارد. هیچ محله ای در ایران سراغ نداریم که به نسبت محلات دیگر، اصطلاحا دزد خیز باشد! همه جا برای شیادان و سارقان، نا امن است و جای امنی با ۱۱۰ وجود ندارد. اما کوچه های خلوت و بن بست، برای افرادی که قصد خرید آپارتمان مسکونی یا دفتر کار دارند، می تواند فوایدی داشته باشد. نزدیکی به پارک، برای خانواده هایی که بچه دارند، گزینه خوبی است و ارزشمند برای سرمایه گذاری خواهد بود.
نزدیکی به مسجد و مهدکودک و مدرسه
بعضی ها اصلا دوست ندارند که دفتر کار و آپارتمان مسکونی آن ها نزدیک مکان های شلوغ و پر سر و صدایی مثل مدرسه و مهدکودک باشد. از طرفی بعضی ها علاقمندند که با آوای دلنشین اذان، بیدار شوند و خانه وکاشانه ان ها نزدیک مسجد باشد. افرادی هم که سابقه و خاطره خوشی از بلندگوهای مساجد در دهه شصت و هفتاد ندارند، به دنبال مکان های خلوت تری هستند. البته اکنون، مساجد در هیچ نقطه ای از کشور، آلودگی صوتی و مزاحمت برای مجاوران ندارد.
نزدیکی به فروشگاه و نانوایی
گاها مشاهده می شود که ساکنان یک خانه برای خرید ۱ نان بربری یا ۱ عدد بطری شیر، مجبورند یک ربع پیاده روی کرده یا چند دقیقه رانندگی کنند تا به مغازه ای برسند و مایحتاج ضروری را تهیه کنند! نزدیکی فروشگاه به محل زندگی، نعمت است. این که شما بتوانید ظرف چند دقیقه، نان تازه و میوه و سبزی و اقلام غذایی را تهیه کنید یا فروشگاه لوازم خانگی، نزدیک شما باشد و درمانگاه، سر کوچه و خیابان، این روی قیمت ملک شما تاثیر دارد.
موقع خرید به این توجه کنید که قرار است چند سال در این محله با فاصله طولانی با مراکز خرید، زندگی کنید و آیا برای آیندگان نیز این وضعیت، قابل قبول و قابل تحمل است یا خیر.
وضعیت عمومی ساختمان
برای خرید یا اجاره یک آپارتمان مسکونی کوچک یا بزرگ و حتی لاکچری، نیاز نیست که مقررات ملی ساختمان را بدانید و مثل مهندسان دارای حق امضا از نظام مهندسی ساختمان ایران، خانه را برانداز کنید. وضعیت عمومی ساختمان یعنی این که:
گواهی استاندارد آسانسورها چگونه است؟
آیا آسانسورها بیمه است؟
آیا کنتور ها مشترک است یا تفکیک شده؟
وضعیت فاضلاب ساختمان چگونه است؟
چه لوله هایی تو کار و لوله هایی رو کار است؟
سیستم روشنایی ساختمان، هوشمند است؟
هزینه آب و برق عمومی ساختمان در ماه چقدر است؟
فضای مشاع چگونه است؟
پارکنیگ مربوط به طبقه شما، کجاست؟
اندازه انباری و سیستم روشنایی و دسترسی به آن چگونه است؟
وضعیت سنگ پله ها و نمای ساختمان چگونه است؟
آیا گچ بری ها اتاق ها، نیاز به مرمت دارد؟
تاسیسات حرارتی خانه به صورت شوفاژ است یا پکیج یا موتورخانه؟
سیستم سرمایشی، چیلر است یا کولر آبی؟
ارتفاع پله ها، مناسب است با خیر؟
آیا بنا نیاز به بازسازی دارد؟
خانه چند سال ساخت است؟
موارد فوق را اگر به خوبی نمی دانید،از مهندسان مکانیک و سیویل، استعلام کنید.
نسبت طول به عرض
هر چه طول به عرض خانه شما زیاد باشد، کار طراحی داخلی و چیدمان (layout) خانه به سختی انجام شده و هزینه زیادی هم طلب میکند. البته همه چیز به سلیقه شما بستگی داردو استاندارد خاصی برای آن وجود ندارد.
تراژدی پارکنیگ
آری! تراژدی پارکینگ. موضوعی پر دردسر برای آپارتمان ها و محتمع های شلوغ که در یک طبقه، چندین خودرو توقف می کند و گاها، خودرو مزاحم (مهمانان) دردسر آفرین است. هر چقدر در آپارتمان های تک واحدی ساکن باشید، هم تعداد پارکینگ بیش تری خواهید داشت و هم دردسر کم ترین برای رفت و آمد دارید.
اگر خودرو شخصی گران قیمت دارید و آپارتمان مزبور، ارزان است اما فاقد پارکنیگ، مراقب باشید. پارک کردن دائمی خودرو در کوچه و خیابان اطراف محل مسکونی و کار که در تیر رس دید شما و دوربین های مدار بسته نیست، دردسر دارد. سابقه اختلاف با همسایگان سر پارکنیگ را حتما بررسی کنید.
هر اندازه، شیب ورودی پارکنیگ، کم تر باشد، پارکنیگ مناسب تری خواهید داشت. اگر در پارکنیگ آپارتمان مورد نظر شما، پارکینگ مزاحم در نظر گرفته شده یا همواره جای پارک خودرو مهمان مهیاست، این یک مزیت است.
تراژدی پارکنیگ مثل آسانسور و فضای مشاع، از مقولات چالش بر انگیز در آپارتمان نشینی در ۳۱ استان کشور است.
شارژ ماهانه
در مجتمع های مسکونی بزرگ، شارژ ماهانه هر ساله توسط هیات مدیره تعیین می شود. در آپارتمان های چند واحدی، مدیر ساختمان با مشورت اهالی، مبلغ را طبق قانون اپارتمان نشینی، در نظر می گیرند. این که مبلغ شارژ، هر چقدر کم تر بهتر! یک قاعده پذیرفته شده نیست. شارژ باید متناسب با هزینه های ساختمان باشد. اگر شما قادر به پرداخت شارژ ماهانه سنگین نیستید، باید این موضوع را در اجاره یا خرید اپارتمان مسکونی یا دفتر کار، در نظر داشته باشید.
انتخاب نوع طبقه
طبقه اول و آخر همیشه بدترین انتخاب ها نیست. اما طبقات میانی، گزینه خوبی است. طبقه اول، اگر چه شما را از تراژدی آسانسور خلاص می کند اما صدای روشن شدن خودرو ها و هم چنین دود ناشی از ان و رفت و آمد، شاید دلچسب نباشد. در طبقه آخر، اگر چه شما هستید و پشت بام، اما گاها صدای کلاغ هایی که روی کولر مستقر می شوند و بعضا، نشتی آب باران به سقف یا موضوعات دیگر، خیلی خوشایند نباشد.
اما به هر حال، خوبی طبقه آخر این است که صدای خش و خش کشیدن صندلی و مبل طبقه بالایی را نداشته و صدای بچه و بزرگ آن ها در طول ساعات شبانه روز،شما را اذیت نخواهد کرد. البته در تابستان، زودتر گرم می شود و در زمستان نیز دیرتر گرم می شود.
بهترین طبقات، طبقات میانی است. امنیت طبقه اول برای مناطق زلزله خیز برای تسریع در خروج از ساختمان، شاید بهتر باشد. چون دیگر لنگ آسانسور و پله ها برای خروج نیستید.
بالکن
بالکن برای بانوان ایرانی، بسیار مهم است. محفلی برای نگهداری ترشی و خشک کردنی جات خوشمزه و انباری کوچک و همیشه در دسترس در تابستان و زمستان و هم چنین خشک کردن لباس ها در تابستان. اگر علاقه به بالکن دارید، به این موضوع توجه کنید.
قرارداد خرید و اجاره ملک و دفتر کار
در انتخاب معاملات املاکی دقت کنید که حتما ثبت شده باشد. در تنظیم قرارداد خرید و فروش و اجاره ملک و دفتر کار، با یک مشاور حقوقی در تنظیم قرارداد مشورت کنید و کد رهگیری را نیز فراموش نکنید. مطالعه قانون مالک و مستاجر نیز برای اجاره گیرندگان نیز مهم است که باید در نظر گرفته شود. مبایعه نامه های خرید و فروش ملک، بعضا چالش بر انگیز است که بهتر است زیر نظر وکیل مرضی الطرفین تنظیم شود.
به کنتور ها دقت کنید
کنتور ها، جایی هستند که شما به نسبت خدمات آب و برق و گاز که استفاده می کنید، هر ماه باید شارژ بدهید. کنتور عمومی و تفکیک شده، موضوع مهمی است که در خرید ملک و رهن و اجاره باید توجه داشت. اگر کنتور تفکیک شده باشد، هزینه آب و برق و گاز خود را می پردازید و اگر مشترک باشد، هزینه ها تقسیم می شود.
شارژ ماهیانه اپارتمان، از جمله مسائل چالش بر انگیز است که باید توجه داشت. گاها، فردی طبقه اول است و شارژ آسانسور را پرداخت نمی کند یا بعضی از واحدها در پرداخت شارژ، همیشه با مدیر ساختمان چالش دارند. این ها در خرید و اجاره اپارتمان، در بازه بلند مدت، اهمیت دارد.
خانه نور گیر است؟
این که خانه، نور گیر باشد، مهم است. نور گیری خانه شمالی بیش تر از خانه جنوبی است. زندگی کردن طولانی در محیط کم نور، برای ما خاورمیانه ای ها، خستگی را به دنبال دارد و همین وضعیت برای مردمان ساکنان اسکاندیناوی هم صادق است. این که آشپزخانه و پذیرایی، نور گیر باشد، یک مزیت است. البته در تابستان، همین قضیه، سبب گرم شدن بیش تر خانه شما می شود.
سیستم گرمایشی و سرمایشی
گفتیم که سیستم HVAC خانه، مقوله مهمی است که باید توسط خریداران، بررسی شود. اگر صلاحیت بررسی ندارید،از دوست و آشنا یا یک متخصص استفاده کنید تا به بررسی سیستم گرمایش و سرمایش و میزان برق مصرفی و بررسی هزینه های تعمیر ادوار قبلی بپردازد. هزینه نگهداری و بهره برداری از این سیستم ها با دلار ۱۳ هزار تومان، بالا است و مخصوصا اگر خانه شما، مجهز به استخر باشد، هزینه ها تصاعدی خواهد بود.
کابینت و کمد
مهم نیست آپارتمان مسکونی می خرید یا دفتر کار. برای ۶ ماه اجاره می کنید یا ۲۴ ماه. داشتن کابینت و کمد، برای مکان زندگی و کار، بسیار اهمیت دارد. جایی که بتوان چمدان و زونکن و وسایل و کتاب را نگهداری کرد و از دید پنهان باشد، مقوله مهمی در سبک زندگی ایرانیان است.
از کفپوش تا دیوار پوش
کیفیت و جنس کف پوش تا دیوار پوش ها را باید در زمان خرید، بررسی کنید. آلودگی خانه ها در تهران و اصفهان و اراک و شهرهای صنعتی، بیش تر از شهرهای شمالی کشور است. لذا، دیوار پوش ها و کف پوش های خانه مورد نظر شما باید به راحتی تمیز شود.
همسایه خوب
همسایه این قدر مهم است که در روایت و احادیث اسلامی بسیار دباره حقوق آن صحبت شده است. همسایه خوب را باید مصداق «نعمتان مجهولتان» دانست. یعنی نعمتی ناشناس که قدرش را همسایه شناس می داند. همسایه خوب، یک ظرفیت عالی در محل زندگی شما است. دیدی افرادی را که بخاطر همسایه خوب خود، حاضر نیستند محل زندگی خود را ترک کنند. این قضیه در اپارتمان های چند واحد و مجتمع های مسکونی، فوق العاده مهم است. از همسایگان درباره همسایه ها پرس و جو کنید.
مذهبی یا غیر مذهبی بودن آن توفیر ندارد. این که شلوغ است یا حیوان خانگی دارد یا مجرد است یا متاهل و این چیزها، شرط لازم یا شرط کافی برای خرید یا عدم خرید یا اجاره یک محل مسکونی نیست.
عرض ورودی ساختمان
عرض ورودی ساختمان برای حمل و نقل وسایل، باید حداقل صد و ده سانتی متر باشد. بین پله و درب ورودی اپارتمان شما در خانه های تک واحدی، بهتر است یک درب شیشه ای باشد تا از انتقال آتش از راه پله به درون خانه جلوگیری کند. عرض راهرو ها نیز مهم است. مخصوصا سقف راه پله. عرض راه پله ها بهتر است حداقل نود سانتی متر باشد تا نگران اسباب کشی نباشید.
وضعیت ایمنی خانه
درب خانه و هم چنین درب آپارتمان شما، باید کیفیت خوب ضد حریق و ضد سرقت داشته باشد. مشرف نبودن درب های ورودی در خانه های چند واحدی در یک طبقه، مساله دیگری است که در حفظ حریم خصوصی اهمیت دارد. پنجره های دو جداره خانه، در تبادل حرارت اتاق ها و صرفه جویی انرژی، در نظر گرفته شود.
شما املاکی های گرامی یا خریداران و فروشنده آپارتمان و دفتر کار در سراسر کشور می توانید نقطه نظرات و دیدگاه های خود را در این باره با اقتصاد شهروند به اشتراک بگذارید.
