قانون تراکم شهرداری

یکی از مهم ترین مسائلی که بسیاری از افراد ساکن در شهر با آن روبرو هستند مساله ی تراکم است.همه ما هر روز چند بار واژه تراکم را می شنویم ولی معنای درست آن را که در معماری و شهرسازی استفاده می شود نمی دانیم. نخستین معنایی که هر کس بعد از شنیدن کلمه تراکم در ذهن خود تصور می کند، انباشتگی و فشردگی است.

یکی از مهم ترین مسائلی که بسیاری از افراد ساکن در شهر با آن روبرو هستند مساله ی تراکم است. همه ما هر روز چند بار واژه تراکم را می شنویم ولی معنای درست آن را که در معماری و شهرسازی استفاده می شود نمی دانیم. نخستین معنایی که هر کس بعد از شنیدن کلمه تراکم در ذهن خود تصور می کند، انباشتگی و فشردگی است. تراکم به عنوان مقیاس اندازه گیری، جایگاه ویژه و گسترده ای در تصمیم گیری ها و برنامه ریزی های شهری دارد.

 فرض کنید: شما در یک آپارتمان که در یک کوچه ۱۰ متری واقع شده است زندگی می کنید اگر در این کوچه به طور متوسط ۲۰ قطعه تفکیکی موجود باشد و در هر قطعه ساختمانی ۴ طبقه وجود داشته باشد حدودا ۸۰ تا ۱۰۰ خانواده در این کوچه زندگی می کنند. تصور کنید که روز اول مهر هر خانواده تصمیم بگیرد فرزند دانش آموز خود را با اتومبیل شخصی خود به مدرسه برساند! شما در این کوچه ساعت ۸ صبح با حجم انبوه اتومبیل و رفت و آمد مواجه خواهید شد.

 

تراکم ها بر اساس نوع و جنس واحد اندازه گیری به دو دسته تقسیم می شوند:

الف) تراکم جمعیتی که با واحد نفر در هکتار مشخص می شود.

ب) تراکم ساختمانی که معمولا به صورت درصد بیان می شود.

اصولا تراکم ها در بازه وسیعی طبقه بندی می شوند.

تراکم جمعیتی به معنای جمعیت ساکن در واحد سطح است که با واحد نفر در هکتار مشخص می شود.
تراکم کلی مسکونی از نسبت جمعیت شهر بر بخش های ساخته شده شهر به دست می آید. سطح ساخته شده شامل کلیه کاربری های موجود در شهر، از مسکونی تا تفریحی و امثال آن است.

تراکم ناخالص مسکونی چیست؟

این میزان از نسبت جمعیت یک محل بر مساحت آن محل به دست می آید که این مساحت عبارت است از کل مساحت آن منطقه که شامل فضاهای باز شهری و سطوح ساخته شده است. تراکم ناخالص مسکونی از تقسیم تعداد افراد ساکن در یک مجموعه مسکونی بر سطح اشغال آن مجموعه به دست می آید.

تراکم شهری

تراکم شهری در ارتباط مستقیم با اندازه شهر است. بدین معنا که می توان به وسیله اندازه گیری تراکم ها در شهر به اندازه آن شهر دست پیدا کرد. همچنین در علم شهرسازی می توان با تعریف کردن تراکم برای نواحی شهر، اقدام به کنترل جمعیت و ساخت و ساز ها در آن شهر نمود. یکی دیگر از استفاده هایی که می توان از شاخص تراکم کرد ساماندهی عملکرد های موجود در یک شهر در نواحی مختلف آن شهر است.

از طریق تراکم می توان به حوزه ها و هسته های یک شهر نفوذ کرد و می توان فهمید که آیا این حوزه های شهری در ارتباط با هم درست عمل می کنند. یکی از مهم ترین اهداف شاخص های تراکم برقراری توازن بین فضاهای تولید شده معماری با فضاهای شهری و خارجی است.

طراحی معماری و دکوراسیون

شاخص های کنترل تراکم

برای کنترل تراکم از شاخص های متفاوتی استفاده می شود که این شاخص ها عبارتند از:

  1. ضریب سطح اشغال
  2. ارتفاع ساختمانی
  3. تراکم ساختمانی
  4. تراکم واحد مسکونی در سطح

هیچ یک از شاخص های ذکر شده درباره تراکم، به خودی خود نمی توانند کارایی لازم را داشته باشند، بلکه در کنار همدیگر، امکان کنترل تراکم جمعیتی و ساختمانی را دارند. با عمل به ضوابط و مقرراتی که از این شاخص ها به دست می آید امکان خدمات رسانی به نواحی مختلف شهری راحت تر و سریعتر خواهد بود.

طول پیشروی ساختمان

عبارت است از مقدار طول ساختمان احداثی که به نسبت طول زمین تعیین میگردد که اغلــب ۶۰ %+ ۲ متر است. یعنی هر اندازه ای که طول زمین مطابق سند مالکیت باشد در عدد ۰/۶ ضرب شده و حاصل آن با عدد ۲ جمع می گردد. 

ضریب سطح اشغال

منظور از ضریب سطح اشغال، نسبت سطح مجاز برای ساخت و ساز به مساحت کل زمین است که به صورت درصد معرفی می شود. معمولا این ضریب بر اساس طرح های جامع و تفضیلی در هر منطقه متغیر است.

ضریب سطح اشتغال در یک منطقه به طور معمول، بین ۴۰ تا ۶۰ درصد نسبت به منطقه و عوامل دیگر تعریف می شود.

مثال:

اگر ضریب سطح اشتغال در یک منطقه ۶۰ درصد باشد و بخواهیم در زمینی به مساحت ۵۰۰ متر مربع در این منطقه اقدام به ساخت و ساز کنیم، مجاز خواهیم بود که فقط در ۳۰۰ متر مربع از زمین ساخت و ساز را انجام دهیم. باید توجه داشت که ضریب سطح اشتغال شاخص مناسبی برای کنترل تراکم جمعیت نیست و بیشتر مورد توجه طراح های شهری برای به دست آوردن بخش های ساخته شده و فضاهای باز در قطعات تفکیکی است

ضریب سطح زیر بنا

این ضریب، یکی از معمول ترین شاخص ها در کنترل تراکم جمعیتی در ایران است. همیشه هنگامی که در مورد تراکم یک ساختمان صحبت می شود منظور ضریب سطح زیربنا است که این شاخص معمولا بر اساس درصد بیان می شود.

مثال: اگر تراکم ساختمانی مجاز در یک منطقه ۱۸۰ درصد باشد و ما بخواهیم در زمینی به مساحت ۳۰۰ متر مربع اقدام به ساخت و ساز کنیم، می توانیم ساختمانی به میزان ۱۸۰ درصد کل مساحت زمین بسازیم، یعنی مساحت کل ساختمان ۵۴۰ متر مربع خواهد بود. اگر سطح اشغال این زمین ۶۰ درصد باشد، می توانیم در ۶۰ درصد این زمین، ساختمانی به مساحت کل ۵۴۰ متر مربع بسازیم. یعنی سطح اشغال در این زمین ۱۸۰ متر مربع خواهد بود. با توجه به این که مساحت مجاز ساخت و ساز در این زمین ۵۴۰ متر مربع و میزان سطح اشغال ۱۸۰ متر مربع است، لازم است که ساختمانی در سه طبقه بسازیم.

حال اگر ضریب سطح اشغال در این زمین، ۴۰ درصد باشد مساحت سطح اشغال ۱۲۰ متر مربع خواهد بود که در این حالت می توان ساختمانی در چهار و نیم طبقه ساخت. با توجه این که مالکان ترجیح می دهند حداکثر استفاده را از زمین و سرمایه خود بکنند، مایل هستند که چهار و نیم طبقه را به پنج طبقه برسانند که در این صورت اقدام به خرید مازاد تراکم از شهرداری می کنند.

شاخص طبقات مجاز ساختمانی

یکی دیگر از شاخص هایی که به عنوان ابزار کنترل تراکم جمعیتی مورد استفاده قرار میگیرد، تعداد طبقات ساختمانی مجاز است.

در اعمال شاخص کنترل تعداد طبقات ساختمانی، استفاده از حوزه بندی ارتفاعی برای نواحی مختلف در شهر متداول است.

شاخص تعداد طبقات ساختمانی تاثیر مستقیمی بر خط آسمان و منظر شهری دارد و از این لحاظ شاخص مهمی برای طراحان شهری به شمار می آید. به طور خلاصه از شاخص تعداد طبقات مجاز ساختمانی در کنار شاخص سطح اشغال مجاز به منظور آزاد سازی زمین استفاده می شود. ضوابط و مقررات بلند مرتبه سازی در ایران نیز بر اساس همین دو شاخص شکل گرفته است.

تراکم واحد مسکونی در سطح

این شاخص برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی و به تبعیت از آن تعداد خانوار ساکن در واحد سطح تهیه شده است. واحد سطح عموما در برنامه ریزی شهری هکتار است. این شاخص بیشتر مورد توجه برنامه ریزان شهری برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و…. در یک منطقه است. میتوان به وسیله این شاخص به ارقام از پیش تعیین شده جمعیتی نزدیک شد. این شاخص، شاخص مفیدتر و کارآمدتری نسبت به بقیه شاخص ها برای برنامه ریزان شهری در کنترل جمعیت مناطق مختلف شهری است

می توان اقدام به خرید مازاد تراکم تا رسیدن به ارتفاع مجاز در ساختمان ها نمود. اصولا قیمت تراکم مازاد در شهرداری ها بر اساس متر مربع محاسبه می شود.

با توجه به موارد ذکر شده در بالا، به این نتیجه می رسیم  که هیچ یک از شاخص های ذکر شده درباره تراکم، به خودی خود نمی توانند کارایی لازم را داشته باشند، بلکه در کنار همدیگر، امکان کنترل تراکم جمعیتی و ساختمانی را دارند. با عمل به ضوابط و مقرراتی که از این شاخص ها به دست می آید امکان خدمات رسانی به نواحی مختلف شهری راحت تر و سریعتر خواهد بود.

اصولا با توجه به ضوابط و مقرراتی که شهرداری ها برای یک شهر تعریف می کنند  (میزان ارتفاع مجاز ساختمان ها، تراکم جمعیتی در منطقه و …) می توان اقدام به خرید مازاد تراکم تا رسیدن به ارتفاع مجاز در ساختمان ها نمود.

اصولا قیمت تراکم مازاد در شهرداری ها بر اساس متر مربع محاسبه می شود در مثالی که بالا ذکر شد، اگر بخواهیم اقدام به ساخت و ساز در پنج طبقه کنیم، لازم است که ۶۰ متر مربع تراکم مازاد را از شهرداری بخریم. تعرفه فروش تراکم مازاد در هر منطقه متفاوت است که مبنای تعیین این قیمت، شورای اسلامی هر شهر است و شهرداری مجری این دستورات به حساب می آید. قیمت تراکم در تهران در مناطق مختلف بین ۷۰ هزار تومان  تا ۳۰۰ هزار تومان در متر مربع، متغیر است.

که در این صورت برای خرید مازاد تراکم برای ۶۰ متر باید بین چهار میلیون ودویست هزار تومان تا هجده میلیون تومان به شهرداری پرداخت کرد.

تراکم واحد مسکونی

نحوه محاسبه تراکم

 مبنای محاسبه تراکم ساختمانی ، مساحت قید شده در ” سند مالکیت ” می باشد ، مگر اینکه مساحت موجود در محل از مقدار قید شده در سند مالکیت کمتر باشد که در اینصورت مساحت موجود ملاک عمل خواهد بود.

توجه : میتوانیم زیر زمین یا پیلوت یا راهرو را هم اضافه کنیم. مقدار”جزء گذر” در طرحهایی که جهت اجرا به اداره املاک ابلاغ شده در صورتیکه مالک،” جزء گذر” را به رایگان به شهرداری واگذار نماید تراکم بر اساس مساحت اولیه یعنی مساحت سند محاسبه میگردد. 

در قوانین شهری ۲ سطح طبقه وجود داره
۱ – سطح ناخالص : سطح ناخالص طبقه عبارت است از جمع مساحت طبقه با احتساب دیوار های خارجی و مشاعات
۲- سطح خالص طبقه : سطح خالص طبقه عبارت است از سطح ناخاص طبقه منهای تمام سطوح مشترک و مشاعات و دیوارهاضوابط مربوط به مصوبه ۳۲۹ (فروش تراکم ) اصلاح و در اجرای آن محدوده قانونی تهران به چهار پهنه تقسیم شده است :
پهنه اول از حد شمالی محدوده قانونی تهران تا محور همت است که در این قسمت به زمینی که بیش از ۳۰۰ متر مربع و در عرض گذر ۱۲ متر باشد، تراکم ۱۸۰ درصد(چهار طبقه روی زیرزمین و یا چهار طبقه روی پیلوت و زیرزمین) تعلق می گیرد.
پهنه دوم حد فاصل محورهای بزرگراه همت و خیابان انقلاب است که در این قسمت به زمینی که بیش از ۲۵۰ متر مربع و در عرض گذر ۱۰ متر باشدتراکم داده خواهد شد.
پهنه سوم حد فاصل محورهای خیابان انقلاب و جاده ساوه و امتدادخیابان شوش است که در این قسمت به زمینی که بیش از ۲۰۰ متر مربع مساحت داشته و در عرض گذر ۸ متر باشد، تراکم تعلق خواهد گرفت .
پهنه چهارم جنوب جاده ساوه و امتداد شوش تا حد جنوبی محدوده قانونی تهران در این قسمت زمینی که بیش از ۱۵۰ متر مربع مساحت داشته باشد می تواند تراکم دریافت کند.
دانلود اپ دستیار مهندس

تا تصویب طرح تفصیلی هرمنطقه ، تراکم مازاد بر ۱۲۰ درصد (حداکثر سه طبقه روی زیرزمین و یا سه طبقه روی پیلوت و زیر زمین) تاحداکثر ۶۰ درصد (کل تراکم ساختمانی حداکثر ۱۸۰ درصد است ) به صورت یک طبقه می تواند واگذار شود.

به پیوست متن مصوبه طرح جامع شهر تهران در سال ۱۳۸۵ مشتمل بر گزارشات الحاقی ممهور به مهر شورای اسلامی شهر تهران به همراه حداکثر تراکم مجاز ساختمانی و تعداد طبقات در هر یک از پهنه ها جهت استفاده دوستان تقدیم می گردد

سطح ناخالص کل بنا: عبارتست از مجموع کلیه بناهای موجود در ساختمان

تراکم ساختمانی: عبارت است از نسبت سطح زیربنای ساختمان به کل مساحت زمین

تراکم ناخالص مسکونی: تعداد جمعیت یک منطقه تقسیم بر مساحت کل زمین در آن منطقه

تراکم خالص مسکونی: تعداد جمعیت یک منطقه تقسیم بر مساحت اراضی مسکونی در آن منطقه

واحد مسکونی: عبارتست از کلیه ساختمانهایی که برای سکونت افراد و یا خانوارها ساخته شده و شامل تراکم کم، متوسط، زیاد و بسیار زیاد می‌شود بدیهی است این واحدها دارای اطاق، آشپزخانه و سرویسهای لازم می‌باشند.

واحدتجاری: عبارتست از کلیه ساختمان‌هایی که برابر تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری به منظور کسب و پیشه و تجارت احداث گردیده و یا در آنها واحدهای صنفی تحت پوشش قانون نظام صنفی و یا واحدهای تابع قانون تجارت و یا قوانین خاص فعالیت داشته باشند.

تبصره: ساختمان بانکها و مؤسسات مالی و اعتباری به صورت تجاری می‌باشند.

واحد صنعتی: کلیه ساختمان‌هایی که به منظور استفاده صنعتی و ایجاد کارگاه‌های صنعتی احداث شده و یا می‌شوند و دارای موافقت اصولی از مراجعی مانند وزارت جهاد کشاورزی، صنایع و معادن می‌باشند.

واحد اداری: کلیه ساختمان‌های ادارات و سازمانهای دولتی و نهادهای انقلاب اسلامی و مراکز نظامی و انتظامی، بدیهی است سایر ساختمانهایی که از تعاریف مسکونی، تجاری، صنعتی و نظامی خارج باشند مشمول تعریف واحد اداری می‌شوند.

تبصره: مؤسسات دولتی و وابسته به دولت و نهادهای انقلاب اسلامی مشروط به اینکه با اصول بازرگانی اداره شده ومشمول پرداخت مالیات باشند از نظر پرداخت عوارض، تجاری محسوب می‌گردند. بدیهی است در صورت داشتن یکی از شروط فوق عوارض بصورت اداری محاسبه خواهد شد.

مجتمع مسکونی: به ساختمانی اطلاق می‌گردد که بیش از دو طبقه و پیلوت یا زیرزمین بوده و ضابطه طرح تفصیلی آن بیش از ۲متر باشد که در آن چند خانوار زندگی می‌کند و دارای ورودی و فضاهای عمومی مشترک بین ساکنین می‌باشد.

پیلوت: به قسمتی از ساختمان هم سطح گذر که بصورت فضایی شامل ستونها و بدون دیوارهای جداکننده گفته می‌شود که فاصله زیر سقف آن از گذر ۲۰/۲ متر باشد.

قیمت منطقه‌بندی: عبارت است از آخرین ارزش معاملاتی زمین که ملاک عمل اداره امور اقتصادی و دارایی می‌باشد که در اجرای ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم تعیین و ابلاغ می‌گردد.

در تعیین قیمت منطقه‌ای، ملاک عرض معبر تعریف شده در طرح تفصیلی و آیین‌نامه گذربندی می‌باشد.

نیم طبقه تجاری: بالکنهای داخلی واحدهای تجاری اعم از اینکه دسترسی آن از داخل واحد تجاری در نظر گرفته و یا از دسترسی مستقل استفاده شود به عنوان نیم طبقه تجاری تلقی می‌گردد. اگر نیم طبقه تجاری دارای راه دسترسی از واحد تجاری باشد جزء تراکم محسوب نمی‌شود و چنانچه دارای راه دسترسی مستقل باشد جزء تراکم محسوب خواهد شد.

چنانچه واحد تجاری به هر میزان دارای اختلاف سطح باشد نیم طبقه محسوب نشده و تمام سطح جزء تراکم محاسبه می‌گردد.

مجتمع تجاری:‌ عبارتست از مجموعه واحدهای تجاری و دفاتر کار در یک مالکیت با تعداد ده واحد و بیشتر که دارای ورودی یا ورودیها و فضای عمومی مشترک و در ارتباط با یکدیگر می‌باشند.

بالکن روباز: به پیش‌آمدگی‌هائی اطلاق می‌شود که دارای عرض ۶۰ سانتی‌متر یا بیشتر باشد و حداقل از یک طرف به فضای باز مجاورت داشته باشد.

دفتر کار: به آن دسته از فضاهایی اطلاق می‌شود که عملکرد فعالیت دفتری اعم از دفاتر شرکتهای ساختمانی- بازرگانی- مهندسی- اسناد رسمی- نمایندگیها و کارخانجات داشته باشند.

 

ارتفاع مجاز ساختمانهای مسکونی

  1. در تراکم ۱۰۰% و ۱۲۰% ، دو طبقه روی زیر زمین و پیلوت یا سه طبقه روی زیر زمین می توان ساخت.
  2. در تراکم ۱۸۰% ، سه طبقه روی پیلوت و زیر زمین یا چهار طبقه روی زیر زمین می توان ساخت.