صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان

اگر شما هم مجری یک پروژه‌ی ساخت و ساز هستید، باید بدانید زمانی که کار عملیات ساخت و ساز یک ساختمان به پایان برسد، نوبت به دریافت شناسنامه فنی و ملکی ساختمان است. در این مرحله مجری پروژه یا مالک باید اطلاعات فنی و ملکی ساختمان را به همراه تأیید ناظر مربوطه به سازمان نظام مهندسی ساختمان در استان ارائه نمایند.

لازم به ذکر است که شناسنامه فنی و ملکی یکی از مدارک ضروری برای صدور پروانه پایان کار ساختمان است، این پروانه از سوی شهرداری‌ها صادر می‌گردد و در حقیقت بیانگر آن است که ساختمان مربوطه از نظر تمام مراجع قانونی مرتبط با امر ساخت و ساز بدون اشکال و مورد تأیید است، بنابراین با بررسی شناسنامه فنی و ملکی یک ساختمان می‌توان میزان اعتبار فنی و قانونی آن را ارزیابی کرد.

شناسنامه فنی ساختمان چیست؟

شناسنامه فنی ساختمان، برگه‌هایی هستند که توسط وزارت مسکن و شهرسازی طراحی شده‌اند و اطلاعات فنی و مشخصات ساختمان از قبیل مشخصات مهندسین طراح، ناظر و مجری، مشخصات سازه، اطلاعات معماری، مشخصات دیوارها و نماها و غیره در آن ذکر شده است. به طور کلی تمامی ویژگی‌های عمومی ساختمان در آن ذکر شده است.

هدف از صدور این شناسنامه ارتقای سطح کیفی عملیات ساختمان سازی و هم چنین تضمین حقوق و برآورده شدن نیازهای خریداران است. این شناسنامه برای تمامی ساختمان‌هایی که مراحل قانونی ساخت را زیر نظر نهادهای مربوطه گذرانده‌اند صادر می‌شود و در هنگام فروش در اختیار خریدار قرار می‌گیرد.

شناسنامه فنی و ملکی ساختمان چیست؟

به سندی گفته می‌شود که اطلاعات فنی و مشخصات ملکی ساختمان در آن به ثبت رسیده است. تمام ساختمان‌هایی که به طور قانونی ساخته شده باشند و عملیات ساخت و ساز آن‌ها زیر نظر مراجع رسمی ‌انجام شده باشد، باید یک شناسنامه فنی و ملکی ساختمان داشته باشند. این شناسنامه بصورت مجموعه برگه‌های صحافی شده‌ای است که در قالب یک دفترچه اطلاعات از سوی وزارت مسکن و شهرسازی طراحی و چاپ شده است. شناسنامه فنی و ملکی ساختمان در هنگام خرید و فروش ملک در کنار سایر اطلاعات و اسناد مربوط به ملک باید به خریدار تحویل داده شود.

تفاوت های شناسنامه فنی با شناسنامه فنی و ملکی در چیست ؟

• تفاوت در زمان صدور
• تفاوت در منشا قانونی
• تفاوت در محتوا
• تفاوت در مرجع صادر کننده 

اگرچه این دو شناسنامه دارای تشابه اسمی هستند، اما باید گفت که تفاوت‌های اساسی دارند. یکی از مهم‌ترین تفاوت‌های شناسنامه فنی ساختمان با شناسنامه فنی و ملکی در زمان صدور آن‌هاست! شناسنامه فنی در زمان صدور پروانه ساختمان صادر می‌شود اما صدور شناسنامه فنی و ملکی در زمان دریافت گواهی پایان کار صورت می‌گیرد.

در واقع شناسنامه فنی ساختمان زمانی صادر می‌شود که هنوز ساخت یک پروژه ساختمانی صورت نگرفته است، اما شناسنامه فنی و ملکی پس از اتمام زمان ساخت و ساز صادر می‌شود. این مسئله برای آن دسته از پروژه‌های ساختمانی که قرار است بصورت پیش فروش به مشتری واگذار شوند، اهمیت پیدا می‌کند. در این حالت، مشتریانی که قصد پیش‌خرید دارند، از تمام جزییات ساختمانی که وجه آن را در ابتدای کار می‌پردازند، آگاه خواهند شد؛ بنابراین می‌توان گفت که شناسنامه فنی در حالت پیش‌خرید موضوعیت دارد.

قانون صدور شناسنامه فنی بر اساس قانون پیش فروش ساختمان بوده که در سال 1389 به تصویب رسیده است، اما صدور شناسنامه فنی و ملکی بر مبنای قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان انجام می‌گیرد که این قانون در سال 1374 به تصویب رسیده است.یکی دیگر از تفاوت‌های شناسنامه فنی ساختمان با شناسنامه فنی و ملکی در محتوای آن‌هاست.

همان طور که در بالا نیز اشاره شد، در شناسنامه فنی اطلاعات کلی ساختمان اعم از اطلاعات مربوط به معماری، سازه‌ها و تأسیسات ذکر می‌شود ،در حالی که در شناسنامه فنی و ملکی مواردی مانند رعایت قوانین ملی مرتبط با ساخت و ساز و ضوابط مربوط به شهرسازی نیز آورده می‌شود. گفتنی است بر اساس قانون صدور شناسنامه فنی ساختمان توسط شهرداری و صدور شناسنامه فنی و ملکی، توسط سازمان نظام مهندسی ساختمان انجام می‌گیرد. در زیر نمونه‌ای از شناسنامه فنی نشان داده شده است.

چرا داشتن شناسنامه فنی و ملکی مهم است؟

شناسنامه فنی و ملکی ساختمان اطلاعات کاملی را نسبت به ویژگی‌های فنی و نوع ساخت ساختمان ارائه می‌دهد. برای مثال در این شناسنامه شیوه‌ی اسکلت‌بندی ساختمان آورده شده و همچنین آیین نامه‌های مورد استناد در ساخت و ساز نیز مشخص گردیده است. بر این اساس می‌توان پس از گذشت مدتی از عمر ساختمان، درباره‌ی آن تصمیمات معینی گرفت مثلاً اینکه آیا ساختمان نیاز به مقاوم‌سازی دارد یا خیر؟

آیا مصالح بکار رفته در ساخت و ساز، در شرایط فعلی ایمن هستند یا خیر؟ از آنجایی که املاک برحسب ضوابط ساخت و ساز و درجه‌ی ایمنی می‌توانند مورد کاربری‌های مختلف قرار بگیرند، با توجه به شناسنامه فنی و ملکی ساختمان می‌توان استفاده از ساختمان را برای کاربری‌های مختلف ارزیابی کرد.

ممکن است وزن وارد شده به اسکلت ساختمان برای بعضی از کاربری‌ها به بیش از حد مجاز برسد، در این صورت از آن اجتناب خواهد شد. دانستن این اطلاعات هم برای بررسی‌های فنی نهادهای مربوطه و هم برای خریداران ساختمان ضروری است و بدلیل آن که این اطلاعات را از روی ظاهر ساختمان نمی‌توان بدست آورد، باید در یک دفترچه‌ی رسمی ‌ثبت گردیده و به تأیید سازمان نظام مهندسی ساختمان برسد. در تصویر زیر بخشی از نمونه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان نشان داده شده است.

شناسنامه فنی و ملکی توسط چه نهادی صادر می‌شود؟

مرجع صادرکننده‌ی شناسنامه فنی و ملکی ساختمان سازمان‌های نظام مهندسی ساختمان در استان‌ها هستند. این سازمان‌ها وظیفه دارند تا به درخواست مجریان پروژه‌های ساختمانی برای صدور شناسنامه فنی و ملکی رسیدگی کرده و پس از ثبت مشخصات ملک مربوطه در شناسنامه‌های خامی‌ که توسط وزارت مسکن و شهرسازی در اختیار آن‌ها قرار داده شده، آن را صادر کنند. البته صدور این شناسنامه هزینه‌هایی را دارد که تعرفه‌ی آن با پیشنهاد سالانه‌ی شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی و تصویب نهایی وزارت مسکن تعیین می‌گردد و کلیه‌ی مالکان و مجریان پروژه‌های ساختمانی موظف به پرداخت این هزینه‌ها هستند.

چگونه باید برای دریافت شناسنامه فنی اقدام کنیم؟

برخلاف شناسنامه فنی و ملکی دریافت شناسنامه فنی ساختمان اجباری نیست و صدور آن نیز هزینه‌ای را در بر ندارد. صدور این شناسنامه تنها بر اساس درخواست سازندگان ساختمان صورت می‌گیرد و معمولاً ناظر به فرآیند پیش فروش است. سازنده‌ای که قصد دریافت شناسنامه فنی ساختمان را دارد، می‌تواند پس از صدور پروانه ساختمان، برگه‌ی شناسنامه فنی را از شهرداری مطالبه کرده و آن را تکمیل کند.

تأکید می‌شود که این کار پس از صدور پروانه ساختمان صورت می‌گیرد، بنابراین شخص سازنده برای دریافت شناسنامه فنی باید در ابتدا فرآیند صدور پروانه ساختمان را طی کند. سپس به همراه فردی که درخواست پیش خرید ساختمان را دارد، به یکی از دفاتر اسناد رسمی رفته و یک قرارداد محضری را بین خود تنظیم کنند. گفتنی است شناسنامه فنی ساختمان باید به رؤیت فرد پیش خریدار برسد و وی موافقت خود را با قرارداد بر اساس این شناسنامه اعلام کند.

مدارک لازم جهت صدور شناسنامه فنی وملکی ساختمان

مدارکی که سازنده می بایست جهت اخذ شناسنامه فنی ملکی تحویل نماید:

1. کپی پروانه ساختمان
2. کپی گواهی عدم خلاف شهرداری
3. دفترچه اطلاعات ساختمان
4. بیمه نامه تضمین کیفیت ساختمان (عیوب اساسی و پنهان )
5. فایل pdf نقشه های ازبیلت یا چون ساخت 4 رشته ممهور به مهر سازنده و ناظر مربوطه
6. نتایج آزمایشگاه مکانیک خاک ( فقط صفحه مربوط به نوع خاک)
7. کپی نتایج آزمایش های بتن مصرفی
8. کپی نتایج آزمایش های فولاد (اسکلت فلزی)
9. کپی نتایج آزمایش های مربوط به میله گرد مصرفی
10. کپی نتایج مربوط به آزمایش مقاومت زمین (اهم چاه ارت)
11. کپی گواهینامه مربوط به بازرسی آسانسور
12. کپی نتایج آزمایش و یا استانداردمصالح مصرفی با ذکر نوع
13. کپی تاییدیه آتش نشانی
14. کپی از مدارک صلاحیت استادکاران (مهارت فنی) پروژه
15. کپی از پروانه اشتغال سازنده
16. درخواست صدور شناسنامه فنی و ملکی به ریاست سازمان 

مهر و امضای این نفرات فراموش نشود :

جهت صدور شناسنامه فنی و ملکی مهر و امضای نفرات ذیل در دفترچه اطلاعات ساختمان الزامیست:

1. طراح معماری صفحات :۱و۲و۳و۶
2. طراح سازه صفحات :۴و۶
3. طراح مکانیک صفحات :۵و۶
4. طراح برق صفحات :۵و۶
5. ناظر معماری صفحات :۶تا ۹ و ۱۵
6. ناظر سازه صفحات :۶تا۱۸
7. ناظر مکانیک صفحات :۱۳تا۱۵و۶
8. ناظر برق صفحات :۱۵تا۱۷و۶
9. سازنده ذیصلاح ۶تا ۱۸

مفاد قانونی شناسنامه فنی و ملکی

در اجرای بند ز ماده 21 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و (بند چ ماده 114) آیین نامه اجرایی آن، مصوب سال 1374 و مواد فصل نهم آیین نامه اجرایی ماده 33 قانون مذکور، شناسنامه فنی و ملکی ساختمان که حاوی اطلاعات مستند درباره مشخصات ساختمان می باشد، در سه بخش: 1- اطلاعات ثبتی و ملکی 2- اطلاعات اشخاص مسئول طراحی ، نظارت و اجرای ساختمان و 3- اطلاعات فنی تنظیم و صادر می گردد.

مبحث دوم مقررات ملی ساختمان(نظامات اداری)

فصل ششم:   شناسنامه فنی و ملکی ساختمان  

ماده 19_شناسنامه فنی و ملکی ساختمان:

شناسنامه فنی و ملکی ساختمان سندی است که حاوی اطلاعات فنی و ملکی ساختمان بوده و توسط سازمان استان صادر می گردد و در کلیه نقل و انتقالات ساختمانی همراه با نقشه های چون ساخت، تحویل خریداران می گردد تا از مشخصات ساختمانی که خریداری می نماید مطلع شود.

شناسنامه فنی و ملکی ساختمان به لحاظ مشخصات ظاهری دارای ابعاد 16/5 × 22/5 سانتی متر بوده و برگهای اصلی آن از جنس کاغذ کتان و مجلد به جلد گالین گور طلایی رنگ می باشد، شناسنامه فنی و ملکی ساختمان در کل کشور توسط وزارت مسکن و شهرسازی به صورت همسان تهیه شده و در اختیار سازمان های استان ها قرار می گیرد.

یک نسخه از شناسنامه فنی و ملکی ساختمان نیز به منظور صدور پایان کار ساختمان تحویل مرجع صدور پروانه ساختمان می شود. صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان مستلزم تهیه و تکمیل دفترچه اطلاعات ساختمان می باشد که مشتمل بر جداول مربوط به روند تهیه طرح، اجرا، نظارت و اطلاعات ساختمان است و نهایتا منجر به صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان می شود که این دفترچه ها به تعداد کافی در اختیار دفاتر مهندسی طراحی و طراحان حقوقی ساختمان قرار داده می شود.

19-1 مراحل تهیه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان:

19-1-1 صاحب کار با در دست داشتن درخواست صدور پروانه ساختمان به شهرداری یا سایر مراجع صدور پروانه ساختمان مراجعه نموده و با اریه مدارک لازم تشکیل پرونده می دهد.

19-1-2 مرجع صدور پروانه ساختمان پس از بررسی مدارک و درخواست صاحب کار نسبت به صدور مجوز تهیه نقشه (دستور نقشه) اقدام می نماید.

19-1-3 صاحب کار با در دست داشتن مجوز تهیه نقشه (دستور نقشه) به یکی از دفاتر مهندسی یا اشخاص حقوقی طراحی ساختمان جهت تهیه طرح موضوع این شیوه نامه مراجعه می نماید.

19-1-4 طراح ساختمان ضمن تهیه نقشه معماری منطبق بر ظوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان یک نسخه از نقشه های معماری تهیه شده را جهت کنترل ظوابط شهرسازی تحویل مرجع صدور پروانه ساختمان می نماید و شهرداری در صورتی که در نقشه های معماری دارای نقص یا ایراد باشد، موارد را رسماً یا کتباً به طراح اعلام نموده و آن را برای اصلاح به طراح عودت می دهد.

19-1–5 مرجع صدور پروانه ساختمان در صورت کامل بودن نقشه های معماری، نسبت به صدور صورتحساب عوارض مربوطه اقدام و درخواست تهیه و تکمیل نقشه های اجرایی را می نماید.

19-1-6 طراح ساختمان نقشه های اجرایی معماری، سازه ای، و تأسیساتی را تهیه کرده و جداول دفترچه اطلاعات ساختمان را تکمیل و تایید می نماید و یک سری کامل از نقشه های تهیه شده را جهت کنترل مقررات ملی ساختمان به سازمان استان آن ارایه می نماید.

19-1-7 سازمان استان ضمن بازبینی مدارک ارایه شده، نقشه های مربوط را با توجه به مقررات ملی ساختمان و ضوابط شهرسازی، کنترل نموده و در صورت نداشتن ایراد زیربنایی یا مجتمع یا مجموعه ساختمان را در بخش مربوط به طراحی ساختمان در دفترچه اطلاعات ساختمان ثبت می نماید. 

19-1-8 درصورتی نقشه های ارایه شده دارای ایراد باشد، سازمان استان کتباً و رسماً به طراح اعلام می نماید و طراح نسبت به اصلاح و ارسال آن به سازمان استان اقدام خواهد نمود، در هر حال مدتبررسی نقشه ها و تأیید آن توسط سازمان استان نباید از یکماه تجاوز نماید

19-1-9 سازمان استان پس از معرفی مجری مورد نظر مالک به سازمان استان، با دریافت یک نسخه از قرارداد مالک و مجری، دفترچه اطلاعات ساختمان تکمیل شده توسط طراح را تحویل مجری نموده و وی را به همراه ناظران حقیقی یا حقوقی ساختمان به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفی می نماید، یک نسخه از معرفی نامه ناظران مذکور به مالک و مجری نیز تحویل می گردد در ضمن تعداد و زیربنای کار مورد نظر توسط سازمان استان در دفتر کنترل ظرفیت اشتغال مجریان ثبت می گردد.

19-1-10 شهرداری یا سایر مراجع صدور پروانه ساختمان پس از صدور پروانه ساختمان یک نسخه از آن را به همراه نقشه های مصوب در اختیار مجری و یک نسخه به هر یک از مهندسان ناظر قرار می دهد.

19-1-11 مجری مکلف است تصویر پروانه ساختمان و یک نسخه از نقشه های مصوب را به سازمان استان تحویل نماید.

19-1-12 مجری مکلف است اطلاعات عملیات اجرایی را مرحله به مرحله در دفترچه اطلاعات ساختمان وارد نموده و تاییدیه های ناظران را در هر مرحله اخذ نماید. پس از تکمیل و تایید جداول مربوطه در پایان کار دفترچه را به منظور صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان به شازمان استان تحویل دهد.

19-1-13 سازمان استان بر اساس اطلاعات و تاییدیه های موجود در دفترچه اطلاعات ساختمان، شناسنامه فنی و ملکی ساختمان را حداکثر ظرف 15 روز صادر نموده و جهت ارایه به مرجع صدور پروانه ساختمان در اختیار مجری قرار می دهد.

19-1-14 مجری مکلف است جهت دریافت گواهی پایان کار، شناسنامه فنی و ملکی ساختمان صادر شده توسط سازمان استان را در اختیار مرجع صدور پروانه ساختمان قرار داده و مراجع مذکور مکلفند گواهی پایان کار را بر اساس شناسنامه فنی و ملکی ساختمان صادر نمایند.

19-1-15 استنکاف از ثبت اطلاعات ساختمان از جانب طراحان، ناظران و مجریان به عنوان تخلف محسوب و توسط سازمان استان قابل پیگرد می باشد.

19-1-16 در مجموعه هایی که با یک پروانه ساختمانی ساخته می شوند پس از صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان، به ازا هر واحد یک نسخه مصدق شناسنامه فنی و ملکی ساختمان با قید توضیحات لازم بنابر تقاضای مالکان توسط سازمان استان صادر و در اختیار آنها قرار می گیرد.

19-1-17 صدور المثنی طبق ضوابطی که توسط سازمان تعیین می شود بلامانع است.

19-1-18 هر نهاد یا شخص وارد کننده اطلاعات فقط در قبال اطلاعات خود مسئول می باشد و در برابر صحت و سقم اطلاعات وارد شده توسط نهاد یا شخص دیگر مسئولیتی ندارد.

هزینه خدمات مهندسی در قالب شناسنامه فنی و ملکی

در واقع برای دریافت شناسنامه فنی ساختمان احتیاج به پرداخت هزینه خاصی نیست و همان‌طور که گفته شد با مراجعه به شهرداری و درخواست این مدارک می‌توانید آن را در اختیار داشته باشید. اما برای دریافت شناسنامه فنی و ملکی ساختمان باید هزینه‌ای را بپردازید.

هزینه‌های خدمات مهندسی‌ای که در قالب شناسنامه فنی و ملکی به ماک ساختمان ارائه می‌شود بر اساس خدماتی که انجام می‌گیرد، که به پیشنهاد شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی به تصویب وزارت مسکن و شهرسازی می رسد در قالب ماده ۳۷ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان دریافت می‌شود.

مراحل تهیه شناسنامه فنی و ملکی

1. تحویل دفترچه اطلاعات و پیش نویس شناسنامه فنی و ملکی تکمیل شده و گواهی عدم خلاف
2. تسویه حساب با امور مالی
3. بازدید از ساختمان بمنظور ارزیابی کیفیت اجرای ساختمان و نظارت مهندس ناظر توسط سلزمان نظام مهندسی ساختمان
4. تهیه، تنظیم و تحویل شناسنامه فنی و ملکی به مالک یا نماینده قانونی وی