انواع کاربری زمین بر اساس طرح جامع و طرح تفصیلی

به طور کلی تعیین چگونگی استفاده از زمین را کاربری زمین می نامند. تعیین کاربری بر اساس مطالعات اساسی در جهت شناخت از شهر آشنایی با چگونگی و پراکندگی فعالیت های شهری استوار می باشد.

طرح کاربری زمین، بیانگر الگوی آتی استفاده از زمین در هر شهر است و انواع گوناگون کاربریهای شهری( مانند مسکونی، تجاری، صنعتی) و استفاده های عمومی (مانند آموزشی، بهداشتی، اداری و تفریحی) را تعیین می کند. علاوه بر تعیین نوع استفاده از زمین، تعیین شدت و کثرت کاربری یا “تراکم” استفاده های متفاوت نیز اهمیت دارد.

معمولاً هر طرح کاربری زمین در یک گزارش، یک نقشه اصلی و چندین نقشه توضیحی تشکیل شده است. گزارش شرح سیاستها، معیارها، استانداردها و محاسبات است و نقشه ها کاربرد فضایی(مکانی) این سیاستها و تدابیر را مشخص می سازند.طرح کاربری زمین هر چند بخشی از یک طرح جامع است، در واقع هسته اصلی طرح محسوب می شود.

براساس طرح کاربری زمین، بخشهای دیگر طرح جامع، یعنی طرح شبکه ارتباطی و حمل و نقل، طرح تأسیسات و تجهیزات زیربنایی، طرح تسهیلات و خدمات عمومی شهر و طرح توسعه و حفاظت از محیط زیست شکل می گیرند. این طرح برای هر شهر، همچون پلان پایه(همکف) برای ساختمان است.

در طرح کاربری زمین، کجایی و مکان نوع فعالیتها و عملکردهای شهری مشخص می شود، به همین سبب طرح یاد شده، چارچوبی می سازد که در آن، مکان، زمان و ظریفیت عملکردهای گوناگون شهری مشخص می شود.

کاربری در ارتباط با طرح جامع و طرح تفصیلی دارای مفهوم و کاربرد می باشد. به طور کلی تعیین چگونگی استفاده از زمین را کاربری زمین می نامند. تعیین کاربری بر اساس مطالعات اساسی در جهت شناخت از شهر آشنایی با چگونگی و پراکندگی فعالیت های شهری استوار می باشد.

باید بدانیم که در وضع موجود پراکندگی انواع فعالیت های شهری مانند مسکونی ، بهداشتی، آموزشی راه ها و معابر به چه شکلی بوده؟ از کل مساحت شهر، نسبت به هر یک از کاربری های زمین به چه میزان و هر یک از فعالیت ها در چه مسافتی و با چه کیفیتی در سطح شهر قرار گرفته اند؟ رابطه آنها با یکدیگر چیست؟ و تا چه اندازه ای دارای یک ارتباط منطقی می باشند؟

 انواع کاربری های شهری براساس طرح های جامع و طرح تفصیلی به شرح ذیل می باشند:

۱-کاربری مسکونی: شامل تراکم های مختلف مسکونی (کم، متوسط  زیاد و بسیار زیاد)

▪️آپارتمان:
به تعدادی واحد مسکونی که در یک یا چند ساختمان واقع شده و از نظر راه پله، ورودی اصلی و گاهی پارکینگ و حیاط، مشترک هستند، آپارتمان می گوییم.

▪️ویلایی:
شامل ساختمانی یک یا چند طبقه که از نظر ورودی اصلی، حیاط و هر نوع تأسیساتی مستقل بوده و با ساختمان دیگری مشترک نباشد می گردد.

▪️زمین مسکونی:
زمینی است که هنوز در آن ساخت و سازی صورت نگرفته اما مجوز ساخت واحد مسکونی برای آن از شهرداری، اخذ گردیده یا می توان برای آن چنین مجوزی از شهرداری دریافت نمود.

۲- خدمات عمومی: شامل کشتارگاه ها و غیره می باشد.

۳- اداری – دولتی: شامل موسسات، ارتش، وزارتخانه‌ها، نهادها، شهرداری‌ها‌ و…

▪️ملکی است که سند اداری دارد و معمولا به صورت واحدهای آپارتمانی است. مثل مغازه در آن خرید و فروش انجام نمی شود و فقط به عنوان دفتر فروش به کار می رود. این املاک حق نصب تابلو دارند.

خدمات آزمایشگاهی

۴- تجاری:‌ شامل مغازه، عمده فروشی، خرده فروشی و …

▪️ملک تجاری به ملکی گفته می شود که دارای سند تجاری باشد. مثلا مغازه ها،رستوران ها، عمده فروشی ها، دفاتر خدماتی(مثل آژانس های مسافرتی) دارای کاربری تجاری هستند.تفاوتی که این املاک با ملک اداری دارند در این است که املاک تجاری دارای حق سر قفلی هستند. این املاک هم حق نصب تابلو دارند.

۵- صنعتی : شامل کارخانجات، کارگاه ها، تعمیرگاه ها و …

▪️در برگیرنده هر نوع زمین یا ساختمانی که مجوز هرگونه فعالیت صنعتی اعم از تولید، انبار و یا توزیع را داشته باشد از قبیل کارخانجات، تعمیرگاهها و کارگاه های تولیدی، می شود. این نوع از املاک اکثراً در شهرک های صنعتی و یا مناطق خارج شهرها قرار دارند. حتی اگر بر اثر گسترش شهر، چنین ملکی داخل آن واقع گردد، معمولاً توسط دستگاههای مسئول و ذیربط، حکم انتقال آن به خارج شهر داده می­شود.

۶- معدن

▪️این نوع کاربری برای زمینی، منظور می­شود که در خود ماده ای با ارزش و قابل استخراج، داشته باشد.انواع فلزات، سنگ های قیمتی و ساختمانی و همچنین خاک های قابل استفاده در کارهای صنعتی یا ساختمانی و یا قابل استفاده در کارهای صنعتی یا ساختمانی و یا قابل تبدیل به یک محصول با استفاده از یک روند فرآوری، همگی جزو معادن محسوب میشوند. پس از حصول اطمینان از وجود ماده ای قابل استحصال در زمین، ملک باید به عنوان معدن به ثبت برسد. در غیر این صورت صاحب ملک اجازه ی برداشت از آن را نخواهد داشت. اگر کسی در زمینی بدون مالک، یک معدن کشف کرده و به ثبت برساند، مالک آن زمین می­شود.

۷- انبارداری: شامل انبار، سردخانه، بار انداز و …

 ▪️ساختمان یا محوطه‌ای تجاری است که با بهره‌برداری از یک سیستم صحیح طبقه‌بندی و تنظیم، برای نگهداری یک یا چند نوع کالای بازرگانی، صنعتی، مواد اولیه و یا فرآورده‌های مختلف، استفاده می‌گردد. علاوه بر آن انبارها به عنوان نقاط و تأسیساتی برای نگهداری موقت به منظور توزیع و تجمیع کالاها در سیستم‌های توزیع نیز استفاده می‌شوند.

۸- حمل و نقل: شامل ترمینال اتوبوس، ایستگاه‌های مترو، پایانه ها، فرودگاه ها، راه‌آهن و … می باشد.

۹- کشاورزی: شامل اراضی زراعی می باشد.

زمین های با این کاربری نیز بر دو نوعند: زمین زراعی و باغ.

  • زمین زراعی: زمینی را که در آن محصولات زود بازده ( یک یا نهایتاً دو ساله ) مثل گندم ، ذرت ، انواع صیفی و از این دست،کشت می شود را شامل می­گردد.این نوع زمین ها اکثراً در روستاها یا شهرهایی که قبلاً روستا بوده و بعداً بزرگ شده و تبدیل به شهر شده اند ، وجود دارند.
  • باغ: در این نوع کاربری به زمینی که دارای درخت ( اغلب میوه ) باشد باغ، گفته می­شود.گاهی واژه ی «مشجر» را نیز می بینید یا می شنوید که به معنای «دارای درخت» است. 

۱۰- آموزشی: شامل مهد کودک، کودکستان، دبستان، دبیرستان و دانشگاه می باشد .

زمین1

۱۱- کاربری مختلط : عبارت از ترکیب چند عملکرد از کاربری‌های مختلف یک قطعه زمین (تجاری، مسکونی، اداری)

۱۲- کاربری آموزشی: شامل فعالیت های کودکستان،‌ دبستان، دبیرستان و دانشگاه و …

۱۳- کوچه: به گذرهائی گفته می‌شود که عرض آنها از ۱۲ متر کمتر باشد.

۱۴- فضای سبز: شامل پارک،‌ پارک کودک، فضای سبز،‌ رفوژ سبز خیابان ها، میادین و کمربند سبز شهری

۱۵- فرهنگی – مذهبی: شامل کتابخانه، سینما، تئاتر، مسجد، حسینیه، گورستان و …

۱۶- بهداشتی – درمانی: شامل بیمارستان، درمانگاه، کلینیک و …

۱۷- ورزشی: شامل استادیوم های ورزشی، زمین های بازی، باشگاه های ورزشی و …

  • استخرهای سرپوشیده و روباز نیز جزء این دسته از املاک هستند که با مجوز شهرداری به فعالیت می‌پردازند.
  • تا به امروز اکثر کاربری‌های ورزشی برای املاکی صادرشده که عمدتاً دولتی بودند اما هم‌اکنون شاهد ورود بخش خصوصی در این حوزه نیز هستیم.
  • البته اغلب کاربری ورزشی صادرشده برای بخش خصوصی، اکثراً به باشگاه‌های کوچک ورزشی تخصیص داده‌شده است.

۱۸- پارکینگ: شامل پارکینگ های طبقاتی و پارکینگ های در سطح می باشد.

۱۹-خدمات شهری: شامل مراکز زباله، آتش نشانی، دفتر پست، کلانتری، نواحی شهرداری و …

۲۰- تجهیزات شهری: شامل آب، برق، گاز، تلفن، فاضلاب شهری و سایر تاسیسات زیربنایی شهری است.

۲۱- فاقد کاربری:

 ▪️اراضی که فاقد هرگونه کاربری هستند یا بعنوان ذخیره های شهری در نظر گرفته شده اند و یا هنوز طبق برنامه طرح جامع، آزاد سازی و طرح تفصیلی ندارند.