قوانین ساخت و ساز شهری

بخش هجدهم : ضوابط زیر بنایی املاک

حالات خاص :

–  اگر مشخص شد که عرض ملکی پس از تخریب بیش از عرض ملک درج شده در سند ملک می باشد یا مالک قبل از ادامه ی عملیات ساختمانی ملزم به اصلاح سند می باشد و یا باید مقدار اضافه شده بر عرض ملک در سند علاوه بر درز انقطاع از طرفین رها شود .

–  اگر ملکی دارای دیوار مشترک با همسایه ی مجاور باشد ، میتواند دیوار مشترک را به عنوان درز انقطاع رها کند . ( البته باید عرض بنای اجرایی از عرض بنای مشخص شده در نقشه ی مصوبه بیشتر نباشد )

– رعایت درز انقطاع برای ساختمان های با ارتفاع بیش از 12 متر الزامی می باشد . ارتفاع ساختمان از روی تراز سطح گذر (00/0 ± )محاسبه میشود .

– اگر عرض ملکی (وضع موجود ) کمتر از عرض ملک درج شده در سند باشد برای محاسبه ی درز انقطاع و عرض بنای اجرایی ، عرض ملک کمتر یا همان وضع موجود در نظر گرفته می شود و اگر پس از تخریب مشخص شد که عرض ملک با سند برابر می باشد پس از اصلاح دستور نقشه ادامه ی عملیات بلامانع می باشد .

2- پیشروی طولی بنای ملک :

بنای هر ملک از شمال آن آغاز شده ( البته در املاک شمالی و جنوبی ) و در همه ی املاک ، بنای اجرایی میتواند تا 60 درصد طول زمین ( طول قبل از اصلاحی ) به علاوه ی دو متر مازاد 60 درصد طول زمین به صورت پخ اجرا می شود .

پیشروی طولی 60 درصد به علاوه ی دو متر تا زمانی اجرا میشود که حداقل دو متر عرض برای حیاط ملک باقی بماند . اگر ملکی پس از پیشروی 60 درصد طول زمین خود به علاوه ی دو متر دارای عرض ( عمق ) حیاط کمتر از دو متر شد میتوان با مطرح کردن موضوع در شورای معماری منطقه و با رعایت حقوق مجاورین ملک و دریافت رضایت محضری از مالکین مجاور ، پیشروی طولی به صورت صد در صد اجرا شود .

3- مساحت مجاور زیر بنا :

زمین هایی با مساحت بیش از 200 متر مربع (مساحت قبل از اصلاحی ) در صورتی میتوانند 60 درصد طول زمین به علاوه دو متر پیشروی کنند که مساحت زیر بنای ملک از 60 درصد مساحت کل زمین ( مساحت قبل از اصلاحی ) تجاوز نکند . برای این منظور مالکین اقدام به تعبیه ی نورگیر (پاسیو) در بنای خود جهت کاهش مساحت زیربنا میکنند . این ضابطه برای زمین هایی با مساحت کمتر از 200 متر مربع صدق نمیکند.

حالات خاص :

1- اگر مساحت زمین پس از اصلاحی و عقب نشینی کمتر از 70 متر مربع باشد میتوان با مطرح کردن موضع در شورای معماری منطقه با رعایت کامل ضوابط و مراعات حقوق مجاورین از 60 درصد تا صد در صد مساحت زمین پروانه ی ساخت صادر شود .

2-  همچنین زیر بنا در زمین های با مساحت کمتر از 120 متر مربع میتواند با رعایت حقوق مجاورین حداکثر 80 درصد مساحت زمین اجرا شود . ( البته با رعایت حداقل 2 متر عرض حیاط )

4-تراکم ساختمانی :

هر ملکی میتواند تنها در دو طبقه و به میزان 120 درصد مساحت زمین تراکم ساختمانی داشته باشد . ( با رعایت مساحت مجاز زیربنا و پیشروی طولی )

به استناد مفاد بند ه ماده ی دوم مصوبه ی پنجاه و یکمین جلسه ی شورای محترم اسلامی شهر تهران ( دوره ی سوم ) ارزش واگذاری امتیاز تراکم و تعرفه ی تغییر کاربری ساختمان و پارکینگ ابلاغی طی بخشنامه ی شماره 43861/86/80 مورخ 27/11/86 و بخشنامه ی شماره ی 1605/87/80 مورخ 28/01/87 معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران در خصوص ضوابط تفصیلی راه پله و آسانسور ( صرفا مسکونی ) و با توجه به اینکه احداث لابی های راه پله برای املاک مشمول ، طبق مباحث 3 و 5 مقررات ملی ساختمان و جداول پیوست بخشنامه ی اخیر الذکر الزامی می باشد .

قوانین ساخت و ساز شهری ضوابط زیر بنایی املاک

لذا در ساختمان های صرفا مسکونی و منوط به رعایت استانداردهای مندرج در مباحث مقررات ملی ، سطوح راه پله ، آسانسور و لابی مربوطه جزو تراکم محسوب نمی شود .

درصورت عدم رعایت ابعاد و مساحت هر یک از سطح فوق الذکر در زمان اجرای ساختمان و تعیین تکلیف تخلف صورت گرفته توسط مراجع دارای صلاحیت ، صرفا مساحت فضای احداثی مغایر با مباحث فوق ( نه مجموع کل سطوح راه پله ، آسانسور و لابی ) جزو تراککم محاسبه میشود .

حالات خاص :

–  در صورتی که ملکی دارای بنای موجود بیش از حد تراکم مجاز جهت دریافت پروانه ی جدید بنای موجود به عنوان حقوق مکتسبه در نظر گرفته میشود .

پروانه های صادره صرفا با کاربری مسکونی می باشد و اگر ملکی در وضعیت موجود دارای کاربری تجاری و یا اداری باشد متراژ موجود به عنوان حقوق مکتسبه در روانه ی جدید با کاربری قبلی داده میشود .

–  اگر ملکی دارای اصلاحی ( عقب نشینی ) نیز باشد به میزان 180 درصد مقدار مساحت اصلاحی به میزان اولیه ی تراکم ( 120 درصد مساحت زمین ) افزوده میشود .

– با الزام به رعایت حداقل شش متر برای عرض گذرهای فاقد طرح در بافت های قدیمی و فرسوده و صدور پروانه ی ساختمان برای باقی مانده ی ملک ، تملک املاکی که باقیمانده ی آنها پس از رعایت عقب نشینی به کمتر از 50 متر مربع بالغ میشود و نیز ( مواردی ) که جهت ساخت واحدهای مسکونی مناسب نمی باشد .

– به منظور حفظ ، نگهداری و احیای باغ ها و زمین های مشجر ، سطح اشغال زیر بنا در این گونه املاک معادل 30% مساحت و تراکم ساختمانی مجاز اینگونه املاک برابر درصد تراکم ساختمانی املاک غیر باغ مشابه همجوار خواهد بود .

– املاک واقع در کاربری های خدماتی طرح تفصیلی (شامل آموزشی ، بهداشتی ، فضای سبز ، خدمات شهری ، ورزش ) که قبلا براساس بخشنامه ی شماره ی 13748 مورخ 02/05/1361 بند 17 صورتجلسه ی 218 و بند یک صورتجلسه ی 346 کمیسیون ماده ی 5 جهت آنها پروانه ی ساختمانی صادر شده است با تراکم طرح حداکثر 120% و رعایت سایر ضوابط و مقررات بلامانع بوده و از واگذاری اضافه ی تراکم ساختمانی برای اکلاک مذکور باید خودداری شود .

– براساس تبصره ی ماده ی واحده ی مصوبه ی مذکور فرم مخصوص اخطاریه جهت مالکین تهیه شود ، جهت تکمیل ساختمان هایی که بعد از تاریخ 17/01/1370 ( ابلاغ آیین نامه ی 2800 زلزله ایران در شهرداری تهران ) پروانه ی ساختمانی برای آنها صادر شده است . لازم است ظرف مدت یکسال از تاریخ صدور اخطار به نسبت به تکمیل ساختمان اقدام کنند در غیر این صورت مشمول عوارض 12/1 قیمت منطقه ای به ازای هر ماه تطویل جهت هر متر مربع زیر بنا میگردند . ساختمان های نیمه تمامی که پروانه ی آنها قبل از تاریخ فوق صادر شده باشد ، باید یا تخریب و بازسازی کنند و یا تمهیدات لازم جهت استحکام بنای خود ، را مطابق آیین نامه ی 2800 و مقررات ملی ساختمان انجام دهند .

قوانین ساخت و ساز شهری

–  شروع عملیات ساختمانی با توجه به نامه ی شماره 5208/811 مورخ 18/04/69 معاونت شهرسازی و معماری وقت تهران زمان گودبرداری و پی کنی تعریف میشود . ( مشروط به ارائه ی گزارش شروع عملیات و گزارشات مرحله ای ناظر )

– منظور از تمدید پروانه ی ساختمانی با توجه به شروع عملیات و نیمه تمام بودن ساختمان های مورد نظر همان گواهی معمول اعم از عدم خلاف و یا بلامانع ناحیه می باشد .

طرح تفصیلی جدید :

تراکم ساختمانی مجاز

1- تراکم ساختمانی مجاز حداکثر حجم ساخت و ساز مفید ، براساس جداول چهارگانه ی ضوابط استفاده از اراضی و ساخت و ساز در هر یک از چهار پهنه ی استفاده از اراضی شهر تهران ، متناسب با عملکرد ، مساحت قطعه و عرض معبر همجوار است .

تبصره ی 1 : تراککم ساختمانی مجاز در زیر پهنه های حفاظت (G) ، به جز زیر پهنه های باغ ها و اراضی زراعی (G21) ، مختلط ویژه (M22) ، صنعت با فناوری بالا و خوشه های صنعتی (S311) ، گستره ها و مراکز تجاری ، اداری و خدمات ( با غلبه ی فرهنگی ) (S22) ، بازار (S11) و پهنه های ویژه ی بلند مرتبه سازی ، تابع ضوابط و مقررات ویژه و با رعایت ضوابط خاص دستگاه های مربوطه براساس مقررات طرح جامع تهران است که به صورت کلی و در قالب تهیه و ارائه ی طرح های توجیهی ، تدوین و حسب مورد در کارگروه تطبیق تائید و یا در کمیسیون ماده ی 5 به تصویب خواهد رسید .

تبصره ی 2 : ضوابط ساخت و ساز در زیر پهنه های باغات و اراضی مزروعی (G21) ، طبق مفاد دستورالعمل اجرایی ماده ی 14 قانون زمین شهری است .

2- تراکم پایه ی مالی براساس مصوبه ی شورای اسلامی شهر تهران ، در کلیه ی پهنه های استفاده ازاراضی محدوده ی شهر تهران ، معادل 120 درصد وسعت ملک ، طبق سند مالکیت است .

تبصره ی 1 : دریافت عوارض مابه التفاوت تراکم پایه ی مالی و تراکم ساختمانی مجاز ، براساس مصوبات شورای اسلامی شهر تهران است .

تبصره ی 2 : تراکم پایه ی مالی در کلیه ی فضاها و اماکن آموزش عالی ، بهداشتی و درمانی ، اجتماعی ، فرهنگی ، خدماتی و ورزشی در کلیه ی پهنه های استفاده از اراضی در محدوده ی شهر تهران براساس مصوبات شورای اسلامی شهر تهران است .

تبصره ی 3 : تغییرات آتی پایه ی مالی تراکم ، حسب مورد براساس مصوبه های شورای اسلامی شهر تهران ، ملاک عمل است .

3-  به منظور سامان بخشی به سیمای شهر تهران ، احداث بنا در محورهایی با حداقل عرض 12 متر ، در صورتی که کمتر از 60 درصد قطعات آن در طرفین گذر شکل گرفته باشد ، مطابق ضوابط زیر پهنه و در صورتی که بیش از 60 درصد قطعات آن محور در طرفین گذرها ( حدفاصل دو گذر با حداقل عرض ده متر ) برمبنای ضوابط قبلی ساخته شده ، مطابق تراکم و طبقات ساخته شده قطعات مجاور با پیشنهاد شهرداری منطقه و تایید نهایی معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران مجاز است .

تبصره : شهرداری های مناطق تهران ملزم به شناسایی و اعلام محورهای مشمول بند (3-7) حداکثر ظرف مدت یک سال به معاونت شهرسازی و معماری می باشند .

4- موقعیت استقرار مشاعات در ساختمان های مسکونی و غیر مسکونی براساس جدول شماره ی (1-11) است که جزو لاینفک این سند محسوب میشود .

  • قسمت دوم

منبع : کتاب قوانین ساخت و سازی شهری

نویسنده : اکبر مختارپور