قوانین ساخت و ساز شهری : ضوابط تشویقی قطعات تجمیع شده

//قوانین ساخت و ساز شهری : ضوابط تشویقی قطعات تجمیع شده

قوانین ساخت و ساز شهری :

بخش نهم : ضوابط تشویقی قطعات تجمیع شده

طبق طرح تفصیلی قدیم :

به منظور تشویق متقاضیان ساخت و ساز جهت تجمیع  پلاک های مجاور ، شهرداری تهران مجاز است طبق جدول زیر در قیمت یک متر مربع تراکم مازاد ساختمانی در کاربری مسکونی (A) تخفیف ، محاسبه و اعمال کند.

جدول حداقل مساحت پلاکهای تجمیع شده

تبصره ی ۱ : تشویق فوق به املاکی تعلق خواهد گرفت که مساحت که مساحت میانگین پلاک های تجمیع شده پس از اصلاح حداکثر یکصد متر مربع باشد .

تبصره ی ۲ : حداقل مجموع مساحت پلاک های تجمیع شده که از این مصوبه استفاده میکند یکصد و بیست مترمربع می باشد .

تبصره ی ۳ : چنانچه حاصل تجمیع پلاک های تجمیعی بیش از ۲۰۰ مترمربع باشد همچنان مشمول تسهیلات پلاک های زیر دویست مترمربع ( به لحاظ پیشروی و نورگیر ) خواهد بود .

تبصره ی ۴ : چنانچه تجمیع پلاک ها منجر به حذف گذرهای اختصاصی این املاک شود ، شهرداری در قبال عرضه ی گذر حذف شده وجهی دریافت نکرده نسبت به واگذاری آن به مالکین به صورت رایگان اقدام خواهد کرد.

تبصره ی ۵ : استفاده از این مصوبه صرفا منوط به تجمیع فیزیکی پلاک ها بوده و شهرداری موظف است نسبت به صدور پروانه برای این املاک اقدام کند و مالکین مهلت خواهند داشت تا درخصوص تجمیع ثبتی پلاک ها تا مرحله ی پایان کار اقدام کنند .

طرح تفصیلی جدید :

تفکیک و تجمیع قطعات ( پلاک ها )

۱-۶ : تفکیک اراضی و املاک در کلیه ی پهنه های شهر ، بعد از رعایت برهای اصلاحی با وسعت کمتر از ۱۰۰۰ مترمربع در پهنه ی مسکونی و با وسعت کمتر از ۲۰۰۰ مترمربع در سایر پهنه ها ممنوع است . در صورت درخواست تفکیک برای اراضی و املاک بیش از حد نصاب های مذکور حداقل مساحت کلیه ی قطعات حاصل از تفکیک نباید از ۵۰۰ متر مربع در پهنه ی مسکونی و ۱۰۰۰ مترمربع در سایر پهنه ها کمتر باشد .

تبصره ی ۱ : حداقل عرض قطعات حاصل از تفکیک اراضی در پهنه های مسکونی نباید کمتر از ده متر و همچنین نسبت طول به عرض قطعه نباید از حداکثر ۵ به یک ، بیشتر باشد . بدیهی است تعیین جهت و راستای تفکیک به عهده ی شهرداری منطقه است .

تبصره ی ۲ : حداقل عرض قطعه حاصل از تفکیک اراضی در پهنه های فعالیت و مختلط نباید کمتر از پانزده متر و همچنین نسبت طول به عرض قطعه نباید از حداکثر شش به یک ، بیشتر باشد .

۲-۶ : در کلیه ی پهنه های استفاده از زمین شهر تهران تفکیک اعیان ساختمان هایی که طبق ضوابط و مقررات این سند احداث شده در صورت انطباق با پایان کار صادره از شهردرای ، مجاز بوده و هرگونه تفکیک اعیانی مغایر با پایان کار شهرداری ممنوع است .

۳-۶ : تفکیک کلیه ی اراضی بزرگ مقیاس ( بیش از یک هکتار ) که در مالکیت اشخاص حقیقی و حقوقی ، از جمله تحت مالکیت یا در اختیار دستگاه های دولتی و عمومی و نیروهای نظامی و انتظامی است ، صرفا با تهیه ی طرح های توجیهی و تصویب آنها در کمیسیون ماده ی ۵ و براساس ضوابط پهنه های استفاده از اراضی در طرح های جامع و تفصیلی ، مجاز است . بدیهی است در مواردی که محدوده ی ملک در پهنه ی S221  و  S222 و یا اراضی ذخیره ی توسعه و نوسازی شهری باشد هرگونه مداخله باید با تهیه ی طرح های توجیهی و تصویب آنها در مراجع مربوطه انجام پذیرد .

تبصره ی ۱ : شهرداری تهران مکلف است از اولین سال اجرای طرح تفصیلی ، نسبت به تدقیق و تعیین ضوابط تفکیک و افراز اراضی و املاک به تفکیک زیر پهنه ها و مناطق اقدام کند . تا زمان تعیین ضوابط تفکیک اراضی ، با رعایت بند ۱-۹ ، نحوه ی تفکیک اراضی درهر منطقه با توجه به بافت های مجاور ، به عهده ی شهرداری منطقه است .

تبصره ی ۲ : شهرداری تهران موظف است ، حداکثر ظرف مدت قانونی معین به استعلام های اداره ی ثبت اسناد و دادگاه ها برای تفکیک و افراز اراضی محدوده ی شهر ( براساس اصلاحیه ی ماده ی ۱۰۱ قانون شهرداری ) پاسخ داده و تعیین تکلیف کند .

تبصره ی ۳ : در صورت درخواست تفکیک املاک از سوی مالکین ، ضمن رعایت حداقل مساحت قطعه ی حاصل از تفکیک ( به شرح فوق ) ، به ازای هر قطعه ی حاصل از تفکیک مازاد بر یک قطعه ، ۱۰ درصداز تراکم ساختمانی مجاز کسر میشود ، تا حدی که در نهایت از تراکم پایه ی مالی کمتر نشود .

تبصره ی ۴ : تفکیک و تجمیع مجموعه های ارزشمند تاریخی ممنوع و تفکیک عرصه ها در بافت ارزشمند تاریخی که در جدول شماره ی (۱-۵) با کد R221 مشخص شده است طبق ضوابط خاص این عرصه ها مشروط بر اینکه خط تفکیک با ساختمان ها و بناهای احداث شده ی ارزشمند تاریخی و حرائم آنها برخوردی نداشته باشد پس از ارائه ی طرح توجیهی و تصویب آن در کمیسیون ماده ۵ مجاز است .

۴-۶ : تفکیک اراضی مزروعی و باغات موجود شهر تهران ، ضمن رعایت قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز شهرها ، آیین نامه ی مربوطه و صرفا براسا دستور العمل اجرایی ماده ی ۱۴ قانون زمین شهری ، مجاز است . تفکیک باغاتی ویژه که دارای طرح تفصیلی مصوب است براساس مصوبه ی طرح های ویژه ی مذکور است .

تبصره : به منظور جلوگیری از تفکیک باغات شهرداری تهران موظف است در نخستین سال اجرای طرح تفصیلی ، نسبت به تهیه ی طرح های موضعی برای باغات ویژه ی شهر تهران اقدام کند .

۵-۶ : از زمان ابلاغ طرح تفصیلی ، حداقل نصاب قطعه ی حاصل از تجمیع در زیر پهنه های مسکونی تا پایان سال ۱۳۹۵ معادل ۲۰۰ مترمربع ، تا پایان سال ۱۴۰۰ معادل ۲۵۰ مترمربع ، تا پایان سال ۱۴۰۵ معادل ۳۰۰ مترمربع و سرانجام از آغاز سال ۱۴۰۶ به بعد معادل ۵۰۰ متر مربع است .

تبصره : بافت های فرسوده شهر تهران ، از ضوابط حداقل نصاب قطعه ی حاصل از تجمیع ، طبق بند (۵-۹) مستثنی بوده و حد نصاب قطعه در این محدوده ها مبتنی بر ضوابط ویژه ی بافت های فرسوده در طرح تفصیلی شهر تهران است .

۶-۶ : در صورت درخواست تجمیع قطعات از سوی مالکین مشروط به تحقق حداقل نصاب مساحت قطعه ی حاصل از تجمیع طبق بند (۵-۹) ، به ازای هر قطعه ی مازاد بر یک مورد تجمیع ، ۲۰ درصد به تراکم مجاز افزوده میشود . بدیهی است که مجموع افزایش تراکم ( طبق جداول چهارگانه ) نباید از یک طبقه تجاوز کند .

جدول قطعات تجمیع

۷-۶ : به منظور جلوگیری از تفکیک اراضی بین ۱۰۰۰ تا ۱۰۰۰۰ متر مربع ، در پهنه های سکونت (R) ، فعالیت (S) و مختلط (M) ، و همچنین تشویق به تجمیع قطعات از سوی مالکین ، ساخت و ساز در اراضی هزار متر مربع به بالا ، مشمول سیاست های تشویقی سالانه و دائمی شهرداری تهران است که پس از پیشنهاد شهرداری تهران و تصویب در مراجع دارای صلاحیت ابلاغ میشود .

۸-۶ : تفکیک عرصه در پهنه ی حفاظت (G) ، صرفا در چارچوب طرح های ویژه و مصوب کمیسیون ماده ی ۵ شهر تهران امکان پذیر است . تفکیک عرصه ی املاک در پهنه ی فضای سبز خصوصی (G2) در چارچوب قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهر ها و با رعایت دستور العمل ماده ی ۱۴ قانون زمین شهری بلامانع است .

۹-۶ : در صورت تجمیع قطعات واقع در پهنه ی R با قطعه ی واقع در پهنه های M و یا S ، قطعه ی تجمیعی حاصله صرفا با داشتن کلیه ی شرایط زیر ، مشمول ضوابط و مقررات زیر پهنه ی مختلط هم تراز مربوطه است :

الف – انطباق با ضوابط حداقلی زیر پهنه ی مختلط مربوطه

ب – عمق قطعات مورد تجمیع ، در پشت جبهه ی پهنه های فعالیت و مختلط ، حداکثر به میزان دو پلاک مشمول ضوابط زیر پهنه ی مختلط و فعالیت مربوطه است . قطعات واقع در بافت های مسکونی با عمق بیش از دو پلاک ، صرفا تابع ضوابط و مقررات زیر پهنه ی مسکونی مربوطه است .

۱۰-۶ : درصورت تجمیع قطعه ی واقع در پهنه ی M با قطعه ی واقع در پهنه ی S ، قطعه ی تجمیعی مشمول ضووابط و مقررات پهنه ی S است اگر پهنه ی S مجاور گذر اصلی باشد . در سایر موارد ، پهنه ی تجمیعی مشمول ضوابط پهنه ی M است .

۱۱-۶ : در صورت تجمیع قطعه ها با کدهای متفاوت (S) و یا کدهای متفاوت (M) قطعه ی تجمیع شده ، مشمول ضوابط کد پهنه ی محور اصلی است .

تبصره : شهرداری تهران ملزم است در سال اول اجرای طرح تفصیلی ، برای کلیه ی موارد تجمیع و تعیین تکلیف قطعاتی با چند کد پهنه بندی ، دستور العمل اعمال کدگذاری مناسب حاصل از تجمیع و تعیین پهنه ی غالب را تدوین کند . بدیهی است تا تدوین دستورالعمل ، تعیین تکلیف در این زمینه به عهده ی شورای معماری شهرداری منطقه است .

منبع : کتاب قوانین ساخت و سازی شهری

نویسنده : اکبر مختارپور

 

توسط | ۱۳۹۷/۵/۲۸ ۱۳:۲۹:۱۰ ۴ام, شهریور ۱۳۹۷|مقالات|بدون ديدگاه

ثبت ديدگاه

10 + 10 =