قوانین ساخت و ساز شهری

بخش سیزدهم : نحوه ی استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه ی مختلط (M)

قسمت سوم

پهنه ی مختلط ، قسمت هایی از محدوده ی شهری است که از رشد خزنده ی فضا های کار و فعالیت در بافت های مسکونی پدید آمده و در طرح جامع جدید شهر سامان یافته و استعداد استقرار فعالیت های چند منظوره ی کار ، فعالیت ، سکونت و غیره را دارند . پهنه ی مختلط علاوه بر برخی گستره ها ، عمدتا در حاشیه ی محورها شکل گرفته و ناشی از استقرار پراکنده ی عناصر خدماتی و تجاری ( اعم از واحدها و دفاتر تجاری و اداری ) در بافت های مسکونی است .

این پهنه از دو پهنه ی اصلی مختلط فعالیت با مسکونی (M1) و مختلط فرهنگی و گردشگری با حداقل مسکونی (M2) تشکیل شده است . هر یک از پهنه های اصلی نیز شامل پهنه های تجاری ، اداری ، خدمات با مسکونی (M11) ، مختلط صنایع خدماتی و کارگاهی با مسکونی (M12) ، مختلط سکونت با فرهنگی – تفریحی (M21) و مختلط ویژه (M22) می باشد که جمعا در 10 زیر پهنه با کد سه رقمی و به شرح جدول شماره سه طبقه بندی شده اند . ضوابط و مقررات استفاده از اراضی در زیر پهنه های مختلط ، به قرار زیر است :

1-4 : نحوه ی استفاده از اراضی و ساخت و ساز در زیر پهنه های مختلط براساس جدول شماره ی (3-5) بوده و لازم الاجرا است .

2-4 : در کلیه ی قطعات مختلط این پهنه ضمن اختصاص طبقه همکف ( در زیر پهنه ی M111 به طور استثنا شامل همکف و اول ) به کاربری غیر مسکونی ، به ویژه کارکردهای تجاری و خدماتی ( انتفاعی و غیر انتفاعی ) ، صدور پروانه با تائید شهرداری منطقه به یکی از شیوه های زیر مجاز است .

در طبقات بالای همکف ، مختلط مسکونی – اداری یا دفاتر تجاری و یا خدماتی ، با رعایت مفاد بند 3-4
در طبقات بالای همکف ، تماما اداری یا دفاتر تجاری و یا خدماتی
در طبقه همکف و بالاتر ، تماما مسکونی

تبصره ی 1 : میزان ضریب سکونت ، در هر زیر پهنه با توجه به ویژگی هر منطقه و با رعایت حداقل های پیش بینی شده در جدول شمار ی (3-5) است که در هنگام صدور پروانه ملاک عمل خواهد بود .

تبصره ی 2 : شهرداری تهران ، مکلف است ظرف مدت یکسال پس از ابلاغ طرح تفصیلی ، ضمن بررسی و براساس طرح جامع تهران ، نسبت به تهیه ی دستورالعمل واحدپذیری سکونت و سامانه ی آن اقدام کند .

3-4 : ایجاد واحدهای مسکونی و دفاتر تجاری و اداری توامان در طبقات بالای همکف یک ساختمان در این پهنه ، مشروط به ایجاد دسترسی مستقل از معبر برای قسمت های مسکونی و نیز عدم ارتباط طبقات و واحدهای مسکونی با غیر مسکونی ، مجاز خواهد بود .

4-4 : عقب نشینی توده ی ساختمان و تورفتگی طبقه ی همکف با آزادسازی فضا برای تردد ، مکث و تجمع عابرین پیاده در محورهای مختلط M111 , M112 و M113 ، به میزان حداقل 3 متر الزامی است . بدیهی است ، فضای حاصل از عقب نشینی توده ی ساختمانی ، تحت مالکیت صاحب ملک بوده ولی مالک مکلف است موجبات استفاده ی عمومی از این فضاها را فراهم سازد .

تبصره : در مواردی که عقب نشینی به دلایل فنی به تشخیص شورای معماری منطقه ، امکان پذیر نباشد صدور پروانه بدون عقب نشینی بلامانع است .

5-4 : برای ساخت و ساز در کلیه ی قطعات با وسعت بیش از سه هزار مترمربع در زیر پهنه های M111 ، شهرداری ملزم به تهیه ی دستورالعمل طراحی شهری با رعایت ضوابط زیر پهنه ی مربوطه و تصویب آن در مراجع مربوطه است . ساخت و ساز در قطعات مذکور ، منوط به تهیه ی طرح توجیهی سه بعدی برای هر مورد در حد یک یا چند بلوک شهری توسط مشاورین حقیقی و حقوقی دارای صلاحیت و بررسی و تایید آن طبق دستورالعمل مصوب در شهرداری منطقه است .

6-4 : در زیر پهنه های مختلط محوری ایجاد پیلوتی مجاز نبوده و حدامثر ارتفاع مفید ساختمان در طبقات تجاری همکف و اول ، حداکثر 5/4 متر و در صورت احداث با نیم طبقه حداکثر 5/6 متر است ( با تخصیص حداکثر 3/2 متر برای نیم طبقه ) احداث نیم طبقه در واحدهای تجاری در طبقات بالای اول ممنوع است .

7-4 : در قطعات شمالی محورهای شرقی – غربی که توده ی ساختمانی آنها در شمال قطعه شکل گرفته ، حیاط و فضای باز مجاور معبر باید از بدنه یا جداره ی نرم و شفاف و رویت پذیر ( دیوار کوتاه با ارتفاع بین 50 تا 80 سانتی متر همراه با نرده ، درختان و سایر جداره های نرم واجد شرایط ) برخوردار بوده و فاقد دیوار باشد .

8-4 : افزایش میزان ضریب سکونت ( نسبت زیر بنای مسکونی به کل زیر بنای مسکونی و غیر مسکونی در هر زیر پهنه ) ، نسبت به حداقل های پیش بینی شده در جدول (3-5) ، براسا دستورالعمل و با توجه به ویژگی های هر منطقه و تایید شهرداری منطقه بلامانع است .

تبصره : احداث بنای میکونی در کلیه ی واحدهای هر قطعه ی مختلط با تایید شهرداری منطقه بلامانع است .

9-4 : شهرداری تهران مکلف است در سال اول اجرای طرح تفصیلی نسبت به تحقق پذیری خدمات شهری و ساماندهی آن در زیر پهنه های مربوطه با توجه به پیوست های (4) و (5) سند مصوب طرح جامع تهران اقدام کند .

10-4 : در تمامی زیر پهنه های مختلط در صورتی که مساحت ملک به حد نصاب اندازه ی قطعه نرسد یا عرض گذر مجاور آن کمتر از حداقل های پیش بینی شده در جدول شماره ی (3-5) باشد ، حداکثر تعداد طبقات مجاز ساختمان یک طبقه با تراکم متناظر کاهش می یابد . در صورتی که ملکی هم از لحاظ حداقل اندازه ی قطعه و هم از لحاظ عرض گذر ، کمتر از حداقل های تعیین شده در جدول مذکور باشد ، از تعداد طبقات مجاز ساختمان 2 طبقه با تراکم متناظر کاهش می یابد ، اما به هر حال پس از کاهش طبقات ، تعداد طبقات باقی مانده روی زمین به استثنای زیر پهنه های M2 نباید از 3 طبقه کمتر باشد .

تبصره : در صورتی که وسعت پلاکی در زیر پهنه ی M111 ، کمتر از 500 متر مربع و در زیر پهنه ی M112 ، کمتر از 300 مترمربع باشد ضمن رعایت حداکثر سطح اشغال زیر پهنه مربوطه ، حداکثر تعداد طبقات مجاز 4 طبقه خواهد بود و در پهنه ی M2 نیز در صورتی که وسعت قطعه کمتر از 300 متر مربع باشد ، حداکثر تراکم مجاز ساختمانی 100 درصد با سطح اشغال 50 و تعداد طبقات 2 ، مجاز خواهد بود .

11-4 : در زیر پهنه ی M111 احداث بنای بلند مرتبه ( 12 طبقه و بیشتر ) در قطعات با وسعت حداقل 1000 متر مربع ( در صورت درخواست مالک ) با تهیه ی طرح توجیهی ( شامل گزارشات توجیهی شهرسازی ، ترافیکی ، معماری ، طراحی 3 بعدی و حجمی ، اقتصادی ، زیست محیطی و در صورت لزوم سایر گزارش ها ) به همراه تعیین سطح اشغال ، تخصیص فضای سبز و باز و تصویب در کمیسیون ماده ی 5 شهر تهران مجاز است . بدیهی است که در اینگونه زمین ها حداکثر سطح اشغال از طبقه ی دوم به بالا ، نباید از 30 درصد تجاوز کند .

12-4 : برای کلیه ی قطعات تا 1000 مترمربع وسعت ، در زیر پهنه های M221 و M222 که دارای طرح ویژه است ، تا زمان تهیه و تصویب طرح های مذرکور اگر مالک قطعه ای ، تقاضای پروانه مسکونی ، تجاری یا اداری داشته باشد ، صدور پروانه با حداکثر تراکم 100 درصد ، حداکثر سطح اشغال 50 درصد و تعداد طبقات 2 طبقه روی پیلوتی یا زیر زمین مجاز است .

تبصره : شهرداری تهران مکلف است با تجهیز منابع تخصصی و مشارکت دانشگاه ها و مشاورین حقیقی و حقوقی موجبات تهیه ی طرح های ویژه را ظرف سال های برنامه ی پنج ساله ی اول شهرداری تهران فراهم کند .

(4): نحوه ی استفاده از اراضی در پهنه ی حفاظت سبز و باز (G)

پهنه ی حفاظت ( سبز و باز ) ، قسمت هایی از محدوده ی شهر است که عرصه های سبز و باز عمومی و خصوصی ، پارک های جنگلی ، باغات و اراضی مزروعی و حریم ها و پهنه های حفاظت ویژه را در بر میگیرد . با توجه به نقش و اهمیت این پهنه در ارتقای کیفیت محیط و سیمای شهری تهران ، ساخت و ساز در آنها محدود بوده و عمدتا برای توسعه ی گردشگری و تفرج ، پاره ای خدمات آموزشی ، درمانی و بهداشتی ، فرهنگی و غیره ، مدیریت بحران و استقرارهای موقت ، مجاز می باشد . این محدودیت ضمن ایجاد سرزندگی در محیط شهری مانع گسترش فیزیکی شهر تهران شده و بهره برداری مناسب و حفاظت فعال و تجهیز شده را برای این پهنه به وجود می آورد .

این پهنه ی کلان شامل : سه پهنه ی اصلی با کدهای یک رقمی G2 ، G1 و G3 است که در 5 پهنه با کد دو رقمی شامل : پارک های شهری (G11) ، پارک های جنگلی (G12) ، باغات و اراضی مزروعی (G21) ، رود-دره ها(G31) و پهنه های سبز و باز ویژه (G32) ، دسته بندی شده و جمعا نیز 12 زیر پهنه با کد سه رقمی را تشکیل داده که به شرح جدول شماره ی (4-5) طبقه بندی شده اند . مقررات استفاده از اراضی در زیر پهنه های حفاظت به قرار زیر است :

1-5 : در تمامی زیر پهنه های دوازده گانه پهنه ی کلان حفاظت ( سبز و باز ) ، به غیر از زیر پهنه های باغات و اراضی مزروعی (G21) که مشمول مفاد بند (14) این سند است ، هرگونه ساخت و ساز با حداقل بنا و سطح اشغال و صرفا در قالب طرح های ویژه ی مصوب مجاز است .

تبصره ی 1 : ساخت و ساز در این پهنه ها محدود بوده و در زیر پهنه های (G32) احداث ساختمان های مسکونی مطلقا ممنوع است .

تبصره ی 2 : هرگونه تغییر کاربری کلیه ی قطعات تثبیت شده موجود و مصوب ( به ویژه فضای سبز) ، در پهنه ی حفاظت سبز و باز (G) ممنوع است .

2-5 : کلیه ی اراضی زیر پهنه های G مشمول قانون حفظ و گسترش فضاهای سبز مصوب سال 1395 و اصلاحیه های بعدی آن بوده و هرگونه ساخت و ساز در فضاهای سبز خصوصی (زیر پهنه های G2 ) براساس دستورالعمل ماده ی 14 قانون زمین شهری است .

3-5 : هرگونه ساخت و ساز مسکونی ، اداری ، صنعتی ، نظامی و غیره در محدوده ی پارک های جنگلی (G12) ممنوع بوده و کاربردی های مجاز محدود به فعالیت های مرتبط با گذران اوقات فراغت ، تفرج ، گردشگری و ورزشی ، براساس طرح های توجیهی مصوب است .

تبصره ی 1 : ساماندهی و تجهیز پارک های جنگلی به صورت یکپارچه تحت نظر شهرداری تهران به منظور تامین ایمنی های اکولوژیک ، انسانی ( آتش سوزی ، تخریب و قطع اشجار ) و اجتماعی الزامی است .

تبصره ی 2 : هرگونه واگذاری دائمی عرصه و اعیان پارکهای جنگلی به صورت یکپارچه تحت نظر شهردرای تهران و سایر دستگاه های مربوطه به اشخاص حقیقی و حقوقی ممنوع بوده و واگذاری محدوده هایی از پارک برای تجهیز و استقرار کاربری های مجاز ، طبق ضوابط و مقررات قانونی بهره برداری از پارک های جنگلی و به صورت اجاره با مدت معین ، مجاز است .

4-5 :با تاکید بر ممنوعیت هرگونه تفکیک و ساخت و ساز مسکونی در زیر پهنه های فضای سبز عمومی (G1) ، ساخت و ساز مجاز طبق جدول با حداقل بنا و سطح اشغال ، صرفا با تهیه ی طرح های ویژه ، پس از تصویب در کمیسیون ماده ی 5 مجاز است .

تبصره : هرگونه تفکیک در زیر پهنه های G1 و G321 ، G311 و G323 ممنوع بوده و فقط در چارچوب طرح های توجیهی مربوطه و تصویب آن در کمیسیون ماده ی 5 مجاز است .

5-5 : هرگونه ساخت و ساز در پهنه حفاظت رود-دره ها (G31) ، شامل مسیر رودخانه و حریم مصوب قانونی (حریم کیفی و غیره) آن ممنوع و در سایر محدوده های این پهنه ، براساس طرح های توجیه زیست محیطی و هیدرولوژیک و طرح های منظر و طراحی شهری مصوب کمیسیون ماده 5 ، مجاز است .

تبصره : شهرداری تهران مکللف است ظرف مدت یک سال از ابلاغ طرح تفصیلی جدید شهر تهران ، طرح های منظر و طراحی شهری رود-دره ها و ضوابط و مقررات ساخت و ساز مربوطه براساس مطالعات زیست محیطی و هیدرولوژیک و طرح های حفاظتی اسناد فرادست تهیه و به تصویب کمیسیون ماده ی 5 شهر تهران برساند .

6-5 : در زیر پهنه ی حفاظت فرهنگی و تاریخی (G321) ، هرگونه ساخت و ساز با مجوز و براساس ضوابط سازمان میزاث فرهنگی مجاز است .

تبصره : شهرداری تهران موظف است با همکاری سازمان میراث فرهنگی ، صنایع دستی و گردشگری ، ظرف مدت یکسال از ابلاغ طرح تفصیلی نسبت به تدوین ضوابط پهنه ی G321 و تصویب آن در کمیسیون ماده 5 شهر تهران اقدام کند .

7-5 : در زیر پهنه ی حریم بزرگراه های ویژه (G322) هرگونه ساخت و ساز ممنوع است و تمامی عرصه های این زیر پهنه ، باید صرفا به ایجاد فضای سبز اختصاص یابد . احداث جایگاه سوخت و ایستگاه های مترو براساس طرح های ویژه مصوب و طبق ضوابط مربوطه بلااشکال است .

8-5 : هرگونه ساخت و ساز در زیر پهنه حفاظت ویژه ، محدوده ی بین حد کالبد شهری و محدوده ی شهر (G323) ، صرفا مصوبه های کمیسیون ماده ی 5 شهر تهران ، مجاز است .

تبصره ی 1 : ساخت و سازها در زیر پهنه G323 ، برای سکونت مجاز نبوده و صرفا مختص فعالیت های مجاز به استقرار در این پهنه است .

تبصره ی 2 : شهرداری تهران مکلف است ظرف مدت سه ماه پس از ابلاغ طرح تفصیلی شهر تهران نسبت به تدوین دستورالعمل تهیه ی طرح های ویژه برای پهنه ی G323 ، با توجه به اندازه زمین و موقعیت آن و همچنین تهیه ی طرح ساماندهی محدوده های اراضی G323 ، پس از تصویب در مراجع مربوطه اقدام کند .

9-5 : شهرداری تهران مجاز است در کلیه ی زیر پهنه های G1 و G3 ، نسبت به تملک املاک برای ایجاد فضای سبز و تامین سرانه های خدمات شهری اقدام کند . در کلیه ی زیر پهنه های G2 ، نیز شهردرای میتواند در صورت توافق با مالکین ، نسبت به خرید املاک به منظور ایجاد و تامین فضای سبز و سرانه های خدمات شهری اقدام کند .

10-5 : حداقل قطعه ی حاصل از تفکیک و افراز در زیر پهنه های G2 معادل 2000 مترمربع است . ساخت و ساز در این زیر پهنه ها ، با رعایت ضوابط و مقررات ماده ی 14 قانون طمین شهری مجاز بوده و حداکثر سطح اشغال 10 درصد و نحوه ی احداث و استقرار بنا ، با فاصله ی حداقل 3 متر از هر ضلع و با رعایت کمترین میزان قطع درخت است . تایید نقشه ی استقرار بنا در شهرداری الزامی است .

تبصره : در زیر پهنه های G2 ، برای رفع مغایرت حداقل ساخت و ساز درطرح جامع تهران با حداکثر سطح اشغال در قطعات کمتر از 700 مترمربع ، احداث 35 مترمربع سرپناه در یک طبقه برای زندگی مجاز است .

11-5 : صدور پروانه ی ساختمانی برای کلیه ی ساخت و سازهای مجاز در پهنه ی G ، به ویژه در پارک ها حتا برای اماکن متعلق به شهرداری الزامی است .

12-5 : حفاظت و تثبیت کلیه ی پارکهای شهری و فضاهای سبز ( رفوژها ، لچکی ها ، درختان حاشیه ی خیابانها و غیره ) موجود به عنوان خدمات پشتیبان (فضای سبز) در کلیه ی پهنه ها الزامی است .

تبصره ی 1 : تامین دسترسی سواره ی مناسب و ایجاد پارکینگ های عمومی برای پارکهای جدید الاحداث با مقیاس عملکرد شهری ، متناسب با حجم و تواتر مراجعات الزامی است . ضوابط و مقررات احداث پارکینگ برای پارکهای منطقه ای ، شهری و فراشهری جدید الاحداث ، طبق بند 4-12 است .

تبصره ی 2 : حداکثر سطح اشغال در پارک های شهری برای فعالیت های مجاز به استقرار در پارک ها معادل 5 درصد در 2 طبقه است . در پارک های مقیاس محله ای و ناحیه ای ، سطح اشغال تا 10 درصد در 2 طبقه مجاز است .

تبصره ی 3 : به منظور اتخاذ تمهیدات مناسب برای بهبود دید داخل پارک ، ایجاد مانع بصری در محیط پارک به عنوان دیوار ممنوع است . همچنین برای مدیریت و صیانت از محدوده های پارک ها ، ایجاد مانع فیزیکی صرفا با استفاده از پوشش گیاهی و هرگونه عنصر شفاف با ارتفاع مناسب از سطح زمین مجاز است .

تبصره ی 4 : با تایید شهرداری تهران حفره چاه و ایجاد تاسیسات مربوطه ( حوضچه و کیوسک ) حداکثر تا 30 مترمربع توسط وزارت نیرو در پارک های شهری (G11) مجاز است .