انصراف مهندس ناظر

سوالات بسیاری از طرف مهندسین ناظر در خصوص امکان انصراف یا استعفاء ناظر مطرح می باشد که باید گفت : به هیچ عنوان مهندس ناظر نمی تواند مانند مجری صاحب صلاحیت، از کار خود استعفاء یا انصراف دهد، و تنها راه جدا شدن ناظر از پروژه ساختمانی، همان تعویض ناظر می باشد .

نکته اول :          

طبق مبحث دوم مقررات ، در صورتیکه عملیات ساختمانی پروژه تحت نظارت شما شروع شده ودر حین اجرا ، بیش از 15 درصد مدت مندرج در قرارداد بین ناظر و مالک ، تعطیل شود ، مهندس ناظر می تواند طی درخواست کتبی از سازمان استان ، تا تعیین تکلیف کار ، نسبت به ارائه خدمات نظارتی در پروژه دیگری اقدام نماید. این در صورتی است که بلافاصله بعد از شروع مجدد عملیات ساختمانی مسئولیت نظارت این پروژه بر عهده ناظر می باشد.

نکته دوم :

در برخی پروژه های ساختمانی، مالک بعد از دریافت پروانه ساختمانی ، هیچ اقدامی برای اجرا انجام نمی دهد تا اعتبار پروانه تمام می شود. در این موارد مهندس ناظر می تواند در صورت عدم اقدام مالک جهت تمدید اعتبار پروانه، طی درخواست کتبی از مرجع صدور پروانه بخواهد تا نام ایشان را از این پروانه به عنوان ناظر، خارج نماید. در این مورد مالک بعد از اقدام جهت تمدید پروانه باید ناظر دیگری را به مرجع صدور پروانه معرفی نماید و ناظر قدیم هیچ مسئولیتی در قبال عملیات انجام شده نخواهد داشت. البته این در صورتی است که هیچ گونه عملیات ساختمانی در ملک صورت نگرفته باشد.

 

نمونه ای از فرم انصراف از نظارت ساختمان

فرم انصراف از نظارت

 

شرایط تعویض مهندس

یکی از مواردی که در نظام مهندسی با پیچیدگی خاصی انجام شده و معمولاً مهندسان و مالکان ساختمانها با سوالات متعددی در رابطه با انجام آن مواجه هستند تعویض ناظر است.

در برخی پروژه ها شرایطی بوجود می آید که باید ناظر قدیم عوض شده و یک ناظر جدید جایگزین آن می شود. اما برای اینکار باید شرایط زیر برقرار باشد :

توافق بین مالک و ناظر

  • وقتی مالک و ناظر با یکدیگر به توافق می رسند تا ناظر تعویض شود ، میتوانند فرم مخصوص آنرا پرکرده و بعد از مهر و امضا کردن و تایید دفترخانه ، آنرا به مرجع صدور پروانه تحویل داده و بعد از انجام مراحل قانونی، ناظر عوض شده و ناظر جدید جایگزین می شود

برقراری شرایط

  • فوت مهندس ناظر ، حجر ، ناتوانی ناظر حقیقی در انجام وظایف ، مسافرت به خارج از کشور یا صلب صلاحیت قانونی.

البته موارد فوق در صورت تایید مراجع قانونی از قبیل سازمان استان ، قابل انجام می باشد ، در غیر اینصورت ناظر همچنان مسئولیت حقوقی خواهد داشت .

در این موارد بعد از تایید صحت موضوع توسط مراجع ذیصلاح ، تا زمان مشخص شدن ناظر جدید ، مطابق بند  4-4-14  مبحث دوم مقررات ملی ساختمان ،کلیه عملیات ساختمانی باید توسط مرجع صدور پروانه تعطیل شده و شروع مجدد آن منوط به معرفی ناظر جدید از طرف سازمان استان می باشد .

درصورتی که قرارداد نظارت ناظر و مالک تمام شده باشد.

این مورد یکی از بحث برانگیزترین شرایطی است که معمولاً مهندسین ناظر براین باورند که بعد از اتمام قرارداد نظارت مسئولیت آنان نیز تمام شده و  تعویض ناظر باید انجام شود. اما باید گفت که قرارداد بین ناظر و مالک فقط یک قرارداد مالی می باشد و فقط ناظر از لحاظ ریالی از مالک طلبکار بوده و باید طبق تعرفه حق نظارت از مالک دریافت کند. یعنی پس از اتمام قرارداد هنوز مسئولیت نظارت ساختمان بر عهده ناظر قبلی بوده و تا زمانی که برگه تعویض ناظر گواهی امضاء نشده و تحویل دفاتر خدمات الکترونیک یا نظام مهندسی و یا شهرداری نگردد ، مسئولیت نظارت از ناظر صلب نگشته است.

 

برگه تعویض مهندس ناظر

یکی ازمواردی که باید به آن توجه کرد این است که برخی ناظران گمان می کنند که به محض گواهی امضای آن فرم مسئولیت نظارت برعهدۀ ناظر جدید خواهد بود.  در حالیکه موارد بسیاری پیش آمده که پس از گواهی امضا، مالک آن فرم را به شهرداری ارائه نکرده است و با ناظر جدید نیز هیچ تماسی نگرفته است و کار را پیش برده و به اتمام رسانیده است و در هنگام پایانکار مجدداً به ناظر قدیم مراجعه کرده و از او تقاضای گزارش و برگه سبز پایانکار نموده است.

در این مرحله مالک به هر وسیله ای اعم از تهدید و تطمیع متوسل شده است تا به هر نحو ممکن پایانکار را از مهندس ناظر بگیرد. در چنین شرایطی مهندس ناظر نیز چاره ای جز همکاری با مالک ندارد چرا که در صورت مراجعۀ مالک به شورای انتظامی نظام مهندسی، مهندس ناظر به دلیل عدم اعمال نظارت مستمر محکوم خواهد شد.

متاسفانه ناظران برداشت درستی از تعویض ناظر نداشته و می پندارند از تاریخ پر کردن برگه تعویض ناظر و مهر و امضاء کردن آن و تحویل به مالک ، دیگر مسئولیت نظارت آنان به عهده ناظر جدید می باشد و متاسفانه از همین باور غلط چه بسیار ناظرانی که دچار خسارت شده و در دادگاهها به عنوان مقصر حاضر می شوند.

نکته دیگری که به اشتباه استنباط شده و بر اساس آن ناظران محترم دست از نظارت برداشته و می پندارند دیگر هیچ مسئولیت نظارتی در قبال ملک ندارند اتمام زمان قرارداد بین مالک و ناظر است.

استعفای مهندس ناظر

توضیحات تکمیلی

نکتۀ مهمی که مهندس ناظر در هنگام تعویض باید بداند این است که زمانی مسئولیت نظارت برعهدۀ ناظر جدید قرار خواهد گرفت که « پیرو پروانه » با نام مهندس ناظر جدید صادر شود. پیرو پروانه در حقیقت همان پروانه ساختمانی با همان مشخصات است که نام مهندس ناظر جدید همراه با شماره سریال برگه تعهد وی در آن درج شده است.

بنابراین رویۀ درست به این ترتیب است که مهندس ناظر پس از گواهی امضای فرم تعویض ناظر طی گزارشی با ذکر مرحله دقیق عملیات ساختمانی و ذکر کلیه تخلفات صورت گرفته و ذکر عدم وجود شرایط ایمنی در کارگاه، به شهرداری اعلام نماید که تقاضای تعویض داده شده است و دستور دهد که تا زمان صدور پیرو پروانه و درج نام ناظر جدید در آن از ادامۀ عملیات جلوگیری به عمل آید. البته در صورتی که مالک حاضر به همکاری و تمکین از مهندس ناظر باشد عملیات ساختمانی می تواند تا زمان صدور پیرو پروانه تحت نظر مهندس ناظر قدیم ادامه یابد.

پس از صدور پیرو پروانه مهندس ناظر قدیم و جدید به همراه مالک در ساختمان حاضر می شوند و صورت جلسۀ فصل مشترک در سه نسخه تهیه می نمایند تا دقیقاً معلوم باشد ناظر جدید در چه مرحله ای کار را از ناظر قدیم تحویل گرفته است. این صورتجلسه توسط ناظر جدید، ناظر قدیم و مالک و دو نفر شاهد مذکر امضا می شود و هریک از سه نفر یک نسخه از آن را برای بایگانی خود بر می دارند.

در پایان به تمامی همکاران توصیه می گردد حتی الامکان از تعویض شدن خودداری نمایند. چرا که موارد بسیار متنوع و متفاوتی ممکن است در این روند اتفاق بیفتد. به هرحال اگر مجبور به این عمل شدند حتماً از راهنمایی و مشاوره افراد مجرب و متبحر در این زمینه استفاده نمایند.

 

مراحل قانونی تعویض ناظر:

فرم تعویض ناظر باید پس از گواهی امضا در دفترخانه های ثبت اسناد ، تحویل دفاتر خدمات الکترونیک گشته (در بعضی شهرستانها فرمها مستقیما باید تحویل نظام مهندسی یا مرجع صدور پروانه می گردد) اما پس از تحویل فرم و دریافت شماره نامه باید پیگیری شود تا این فرم در دفتر شهرداری نیز ثبت شده و برگه پیرو پروانه از سوی شهرداری صادر گردد .

قانونا زمان تعویض ناظر قبلی و شروع مسئولیت نظارت جدید ، تاریخی است که در برگه پیرو پروانه درج گردیده است .

نکته: ناظران محترم حتماً پس از تکمیل فرم تعویض ناظر و تحویل آن به مالک باید پیگیری کنند تا اقدامات قانونی از طرف مالک صورت پذیرفته و تا زمانی که برگه پیرو پروانه از شهرداری صادر نگردیده است ، نظارت مستمر و صدور گزارشات مرحله ای را متوقف ننمایند .

تعویض مهندس ناظر

صورتجلسه فصل مشترک: بعد از صدور برگه پیرو پروانه و درج نام ناظر جدید در پروانه ساختمانی، مهندس ناظر قدیم و جدید در حضور مالک ساختمان ، باید صورتجلسه ای تحت عنوان صورتجلسه فصل مشترک را تنظیم نمایند .در این صورتجلسه مشخص می شود چه عملیات اجرایی در زمان ناظر قدیم انجام شده و مسئولیت حقوقی این بخش از کار بر عهده ناظر قدیم می باشد. تنظیم این صورتجلسه یکی از مهمترین بخش های اجرای تعویض ناظر می باشد.

 

روند پرداخت حق‌الزحمه نظارت در پروژ‌هایی که مشمول فرآیند تعویض مهندس ناظر می شوند

در خصوص تمام پرونده‌هایی که مهندس/ مهندسان ناظر به هر دلیل تعویض می‌شوند (تبدیل پرونده از حالت تک ناظره به چهار ناظره، انصراف مهندس ناظر، فوت مهندس ناظر و…) کسری اعتبار حق‌الزحمه نظارت در پرونده وجود دارد؛ لذا مراحل کاری ذیل می‌بایست جهت تامین اعتبار پرونده صورت پذیرد:

1-  تکمیل فرم “تعهدنامه تعویض مهندس ناظر” توسط مالک یا وکیل ساختمان

2- مراجعه مالک یا وکیل ساختمان به دفاتر اسناد رسمی جهت گواهی امضا فرم مذکور

3- ثبت فرم “تعهدنامه تعویض مهندس ناظر” در دبیرخانه سازمان (طبقه اول ساختمان مرکزی سازمان استان)

پس از ثبت فرم “تعهدنامه تعویض مهندس ناظر”، فیش مابه التفاوت حق‌الزحمه ناظر (ناظران) جدید توسط کارشناسان واحد حق‌الزحمه صادر شده و نهایتا ظرف 48 ساعت، شناسه قبض و پرداخت آن به شماره موبایل مالک ارسال می‌گردد.

4- پرداخت مبلغ فیش صادره بابت حق‌الزحمه نظارت از طریق پایانه‌های (ATM) بانک صادرات توسط مالک

5- اخذ پروانه تعویض مهندس ناظر یا تغییر نقشه از دفاتر خدمات الکترونیک شهر

6-ثبت مدارک دال بر صدور پروانه تعویض ناظر از قبیل کپی پروانه تعویض ناظر یا پروانه تغییر نقشه توسط مهندس ناظر در کارتابل سامانه خدمات مهندسی (به نشانی https://observer.tceo.ir، بخش پشتیبانی و پاسخگویی- ثبت درخواست جدید)

تذکر: لازم به توضیح است پرداخت حق‌الزحمه به ناظر جدید منوط به ارائه مدارک مورد اشاره در بند 6 (پروانه تعویض ناظر یا تغییر نقشه) می‌باشد.

نکات کلیدی تنظیم  و تمدید قرارداد نظارت و تعویض مهندس ناظر

  • تنظیم قرارداد نظارت مطابق با تیپ قرارداد نظارت سازمان نظام مهندسی استان تهران باشد.
  • قرارداد نظارت در همان روز تحویل برگه تعهد نظارت منعقد گردد.
  • تمامی صفحات قرارداد نظارت امضا و تاریخ و نام و نام خانوادگی مالک یا نماینده مالک در آن درج گردد.
  • توجه شود که نمونه امضا مندرج در قرارداد منطبق با همان نمونه امضا برگه تعهد یکسان باشد.
  • تمامی صفحات توسط ناظر مهر و امضا و تاریخ زده شود.
  • یک کپی از برگه تعهد را پس از گواهی و امضا مالک نزد ناظر بماند.
  • فسخ قرارداد مطابق با تعداد مهندسین ناظر و مالک تهیه تحویل گردد.
  • تاریخ شروع قرارداد در کمیته داوری و شورای انتظامی از زمان صدور پروانه می باشد ولی در محاکم قضایی همان زمان عقد قرارداد یا تحویل برگه تعهد نظارت می باشد.
  • حتما یک کپی از وکالت نامه را در صورت مراجعه نماینده مالک نزد خود نگه دارید که وکالت نامه مبنی بر اخذ وکالت کاری از صاحب یا صاحبان ملک باشد.
  • حتما دو ماه قبل از اتمام مدت قرار داد نظارت به کارتابل خود مراجعه نموده و یا طی نامه کتبی به نظام مهندسی استان تهران اتمام قرارداد نظارت و درخواست تمدید قرارداد اعلام گردد و رسید دریافت شود. که در صورت غفلت از این مورد شورای انتظامی مهندس ناظر را محکوم می نماید.
  • در صورتیکه احساس می کنید مالک در موعد مقرر نسبت به پرداخت حق الزحمه نقدی شما اقدام نمی کند بهتراست ابلاغ قضایی به مالک ابلاغ گردد. در صورت ارجاع به کمیته داوری جهت تمدید نظارت مالک را ملزم به تهیه فیش می نمایند.
  • در صورت تعویض ناظر حتما فرم تعویض را پس از تکمیل به اتفاق مالک در دفاتر خدمات ثبت نموده دقت شود که تاریخ پیرو پروانه تاریخ تعویض ناظر محسوب می شود و
  • در زمان فیما بین تعویض نظارت تا زمان صدور پیرو پروانه و درج نام مهندس ناظر جدید همچنان مهندس ناظر قبلی به عنوان مهندس ناظر پروژه مسئول می باشد و مهندسین در این زمان با توجه به درایت و مشاوره با کارشناسان به پروژه سرکشی داشته و گزارش ثبت نموده و اقدام نمایند.
  • حتما صورتجلسه فصل مشترک با ناظر جدید و مالک و مجری ذیصلاح تنظیم نموده و عکس از وضعیت موجود پروژه تهیه نمائید.
  • ٫در صورتی که به عنوان مهندس ناظر دوم هستید حتما قرارداد توافقی مبنی بر اخذ مبلغ الباقی که قبلا به ناظر قبلی پرداخت شده است را تنظیم و در قالب چک با رعایت نکات لازم دریافت نمائید. این قرارداد قبل از تحویل برگه تعهد نظارت می بایست انجام گردد.این قرارداد از زمان امضا دادن ناظر قبلی و تحویل برگه تا پایان مهلت قرارداد ناظر قبلی می باشد. (مبلغ با ذکر توافقی بودن و زیر مبلغ تعرقه قید گردد)

 

در مورد مبالغ دریافتی از سوی مالک

  1. در قالب چک دریافت گردد ،چک در وجه حامل نباشد،شماره چک و تاریخ و مبلغ را ظهرنویس در هردو قرارداد قید گردد.چک در وجه مهندس ناظر و بابت قرارداد نظارت باشد.
  2. شماره حساب و شماره کارت را در اختیار مالک قرار ندهید.
  3. مبالغ دریافتی تا سقف تعرفه دریافت گردد.(بیش از مبالغ جرم تعزیری محسوب می شود.)

 

اجرای شیوه نامه «تمدید، انصراف و جانشینی  مهندسین ناظر» از اول آبان ماه نود و شش

در این مورد توجه به نکات ذیل لازم است:

– در ساختمانهایی که ناظر هماهنگ کننده دارند، اعلام اتمام دوره نظارت مهندسین و تعیین وضعیت ادامه نظارت بر ساختمان، ۲ ماه پیش از پایان مدت زمان نظارت کلیه ناظران، بعهده ناظر هماهنگ کننده میباشد.

– در ساختمانهایی که ناظر هماهنگ کننده ندارند هرکدام از مهندسین ناظر موظفند ۲ ماه قبل از پایان مدت نظارت خود، مراتب را جهت تعیین وضعیت ادامه نظارت به سازمان اعلام کنند.

– در صورتیکه دوره نظارت هر ناظر بدون اعلام نظر ناظر به سازمان جهت تمدید یا انصراف به پایان برسد و عملیات ساختمانی هنوز به پایان نرسیده باشد، دستور توقف عملیات ساختمانی از سوی سازمان بمراجع ذی صلاح اعلام خواهد شد و تا تعیین تکلیف، پروژه متوقف خواهد ماند.

– تمدید، انصراف یا جانشینی مهندسین ناظر فقط از طریق سازمان استان و طبق شیوه نامه مذکور انجام میگیرد و تمامی پرداختهای مالی مالکین از طریق سازمان به مهندسین ناظر انجام خواهد شد.

– به تمامی ساختمانهایی که اکنون دوره نظارت یک یا چند ناظر آنها به پایان رسیده و فرآیند تمدید یا انصراف و جانشینی ناظران برای آنها انجام نشده است، از تاریخ یکم/آبان ماه/نود و شش بمدت ۱ ماه مهلت داده میشود تا جهت تعیین تکلیف ادامه نظارت آنها طبق شیوه نامه فوق اقدام شود و بعد از مهلت مذکور دستور توقف عملیات اجرایی آنها صادر خواهد شد.